Nekretnina

Pravila koja sam naučila nakon što je otišao razbijala u ulaganju u nekretnine

Pravila koja sam naučila nakon što je otišao razbijala u ulaganju u nekretnine

Slijedi stvarna priča koju je poslao kolega bloger.

Stvaranje dugoročnog bogatstva u ulaganju u nekretnine je oko razumijevanja pravila i neuspjeha.

Imala sam sedam kuća u dobi od 24 godine. Bio sam all-in na san o bogatstvu nekretnina i vozio Porsche Boxster. Skupio sam gotovo šest znamenki godišnje od najamnina i puno radno vrijeme.

Dvije godine kasnije, bio sam razbio.

Zato se mogu povezati s Jeffovom pričom o lekcijama koje je naučio ulagati u nekretnine. Vrlo brzo je naučio da su neka bogatstva nekretnina suviše dobra da bi bila istinita.

Još uvijek vjerujem iskreno u snazi ​​nekretnina kao dugoročni generator bogatstva.

Nisam baš sagradio carstvo nekretnina natrag na svoju bivšu slavu, ali stvorio sam dosljedan izvor novčanog toka koji će s vremenom rasti.

Ako ste ikada sanjali da ćete početi ulagati u nekretnine, sanjali da ćete milijune zaraditi u imovini, trebate izbjeći prevare i mitove koje prodaju prodavači infomercije.

Morate razumjeti sedam pravila o nekretninama koje će stvoriti dugoročno bogatstvo.

Kako sam započeo u nekretninama

Počeo sam kao komercijalni agent za nekretnine tijekom treće godine fakulteta.

Uvijek sam bio privučen priče o bogatstvu nekretnina od strane programera poput Sam Zell i Donald Trump. Volio sam ideju o preuzimanju sirove zemlje ili zgrade i pretvoriti ga u blagajnu.

Prodaja komercijalnih nekretnina bila je samo početak. Htjela sam biti developer, investitor, vlasnik.

Tržište komercijalnih nekretnina još se nije oporavilo 2002. godine, ali stambeno tržište je gromoglasno. Vidio sam obećanje brzog uvažavanja i lakog novca kroz financiranje i odlučio sam prebaciti.

Počela sam s kupnjom obiteljskih kuća 10% dolje na novac koji sam spasio dok sam služio u pomorskom korpusu i kad sam dobio svoj prvi posao u korporativnim financijama. Usredotočio sam se na ... 'jeftinih četvrti"Gdje bih mogao kupiti ruševine za pola cijene koju bih morao platiti u ljepšim dijelovima grada.

Mislio sam da još uvijek mogu dobiti pristojne tržišne najamnine na kućama koje koštaju deset ili dvadeset tisuća manje, pa bi povratak bio veći.

To bi moglo biti moje prva pogreška.

Ali bio sam gladan pa sam popustio moju stražnjicu popravljajući svojstva, refinanciranje da isplati na poboljšanu vrijednost i stavljajući novac u drugu imovinu.

Bio bih bogat.

Moje carstvo nekretnina počinje smaći

U razdoblju od tri godine, izgradio sam do šest nekretnina, plus moj vlastiti dom. U jednom trenutku procjenjivao sam svoje imovine na nešto više od pola milijuna dolara, s oko petinom u kapitalu.

Možda nisam bio bogat nekim definicijama, ali nije bilo loše za 24-godišnjeg koji je izišao iz koledža.

Tada se sve počelo raspadati.

Moja je šest najamnih nekretnina proizvodila dosljedno novčani tijek, ali samo zato što sam obavljala većinu posla. Bio sam moj električar, slikar i upravitelj imovine. Dobivate ideju.

Des Moines tržište je prilično mala i teško je pronalaženje upravitelja imovine za obradu pojedinih obiteljskih svojstava.

Pronašao sam nekoliko tvrtki, ali svi su se htjeli naplatiti gore 15% na bruto prihod od najma, To bi značilo isplatu gotovo svih novčanih tijekova od imovine, budući da hipoteke plaćaju većinu najamnina.

Upravljanje imovinom je bilo tako da sam zapeo sam to i sam sebe zajedno sa žongliranjem s punim radnim vremenom i noćnim satima za magisterij.

Slabo na manje skupo svojstvo na drugoj strani staza bila je stalna glavobolja stanara, pritužbe inspektora gradskog stambenog prostora kada su imali zloupotrebu, a nestalna radna mjesta iseljavaju stanara na sudu.

Počeo sam zanemarivati ​​moja svojstva.

Kao dioničar na tržištu medvjeda, izbjegavao sam čak i razmišljati o mojim kućama. Kad se stanar preselio ili iselio, imovina bi mogla biti prazna mjesec dana prije nego što sam provela tjedan koji je neophodno preoblikovati i vratiti se na tržište.

Prazne kuće značilo sam da plaćam džep za pokrivanje hipotekarnih plaćanja i nije mogao trajati.

Počeo sam nedostajati isplate kredita i uništio moju kreditnu ocjenu. To je značilo da nema više refinanciranja i lakše novca od banke.

Spaljena i potpuno razočarana, počeo sam prodavati svojstva za sve što sam mogao dobiti.

Bilo je to 2006. godine, a tržište je počelo padati iz mjehura nekretnina pa je ponekad značilo prodaju kuće samo da bi isplatila hipoteku.

Nekretnine ulažu mitove na koje sam naučio tvrdi put

Još uvijek posjedujem nekoliko nekretnina za iznajmljivanje i vjerujem u dugoročnu vrijednost ulaganja u nekretnine. Nažalost, postoji mnogo mitova vani, previše trgovaca s infomercialima od 3 ujutro prodaje vruće strategije kako bi brzo zaradile.

Prvo, nekretnina je a ne brza investicija.

Stvarne priče o bogatstvu nekretnina stvaraju se desetljećima, čak i generacijama. Otac Donald Trump već je bio uspješan developer nekretnina i Sam Zell upravlja svojstvima od ranih šezdesetih godina.

Prosječni godišnji prinos na komercijalne nekretnine iznosi 12,6% prema Nacionalnoj udruzi fondova za ulaganja u nekretnine (NAREIT) na temelju podataka od 40 godina.

To je solidni povratak, ali ne i nešto što će vam napraviti milijunaš preko noći.

Jedini ljudi koji brinu o ulaganju u nekretnine su oni koji prodaju strategije bezazlenim ulagačima.

Još jedan mit u ulaganju u nekretnine jest taj da je blagajni, samo zvoni zvono i gleda novčani tok.

U stvari, većina vašeg povratka je u poreznim prednostima i dugoročnoj aprecijaciji na svojstvima. Ako svoju imovinu iskorištavate dugom, većina vaših stanarskih posjeda zalijeva se hipotekarnim plaćanjima i upravljanjem imovinom.

Možda je najveći mit ipak da je nekretnina izvor pasivnog dohotka.

Možda ćete moći zaposliti upravitelja imovine, pretvarajući imovinu u pasivni dohodak, ali to nije pitanje za puno pojedinačnih investitora. Tamo jednostavno nema dovoljno novčanog tijeka tijekom ranih godina rastućeg carstva nekretnina kako bi se osiguralo profesionalno upravljanje.

7 Pravila za ulaganje u nekretnine (na pravi način)

Malo je ulaganja stvorilo toliko obiteljsko bogatstvo kao nekretnina, ali lako je padati za mitove i prevare. Zarađivati ​​novac sa posudbom nekretninama, mislim stvaranje stvarne imovine koja će vam dugoročno bogati znači izbjegavanje tih mitova.

Nekretnina Pravilo 1 - Prvo što trebate učiniti jest saznati kako pronaći fer vrijednost imovine prije nego što ga kupite. Svaka investicija može biti dobar posao za pravu cijenu, ali to nije uvijek lako pronaći tu cijenu za nekretnine.

  • Pronađite najmanje pet sličnih kuća koje su prodane u prošloj godini u istoj četvrti. Obično možete pronaći ovo putem županijskog ureda za procjenu ili preko web mjesta kao što je Zillow.
  • Podijelite prodajnu cijenu prodanih kuća po četvornim nogama, a zatim prosječni broj.
  • Pomnoži ovu prosječnu cijenu po kvadratnom stopalu za stambeni prostor za nekretninu koju želite kupiti za procjenu fer vrijednosti koliko je vrijedno.

Pravilo nekretnine # 2 - procijenite koliko će upravljanje nekretninom koštati sve pojedinosti.

To znači usrednjavanje na tržišne najamnine u tom području, odbijanje za upražnjeno radno mjesto i upravljanje nekretninama. Dok ne dobijete dobru ideju o ostalim troškovima poput komunalnih usluga i održavanja, budite konzervativni s vašim procjenama.

  • Pripremite tri procjene vašeg novčanog toka za svaku nekretninu. Jedna procjena bi trebala izračunati sve troškove u najgorem slučaju, najviše što mislite da bi mogli biti tijekom određene godine.
  • Budite realni u vrijeme koje ste mogli staviti u upravljanje vlastitim svojstvima. Razmislite o izgradnji u barem dijelu radnog vremena uz pomoć održavanja ili upravljanja.

Pravilo # 3 nekretnine - Kupite samo kvalitetna svojstva u kojima biste bili udobni za život. Dobit ćete bolje stanare i imat ćete niži natječaj. Nikada ne znate, ako stvari ne idu prema planu, možda ćete završiti živjeti u jednom od vaših najamnina.

Nekretnina Pravilo # 4 - Info-trgovci od 3 ujutro će vam reći da je tajna da je bogatstvo nekretnina potrebno staviti što više duga i kupiti što više kuća što je brže moguće.

Ova strategija čini uzbudljive PowerPoint prezentacije, ali samo dovodi do izgaranja i bankrota.

Nekretnina Pravilo # 5 - Uzmi ga sporim, kupnjom par kuća u svojoj prvoj godini i uzimajući osjećaj za koliko je potrebno za upravljanje nekretninama. Vi ćete graditi dugoročno poslovanje i izbjeći ulazak preko svoje glave.

Nekretnina pravilo # 6 - Razmislite o spajanju ili pokretanju kluba za ulaganje u nekretnine zajedno s drugim vlasnicima imovine. Ovo mi je pomoglo neizmjerno dok je obnovio moje neizbježno carstvo.

  • Pronađite investitore drugih nekretnina putem agenata za nekretnine, izvođačima i online.
  • Pokušajte pronaći ljude s vještinama u različitim aspektima nekretnina od agenata do izvođača, odvjetnika i upravitelja imovine. Stavljajući vaše vještine zajedno znači da svatko ne mora biti stručnjak za sve.
  • Postoje različiti načini za postavljanje grupe od formalnih udruženja gdje možete udružiti novac za ulaganja u neformalne grupe, gdje jednostavno trgovate ideje i pomažete jedni drugima uslugama.

Nekretnina Pravilo # 7 - Konačno, raznovrsnija ulaganja u nekretnine što je više moguće.

Trošak jednog objekta znači da mnogi pojedini investitori zaglavi posjedovanje jednog tipa nekretnine na jednom tržištu. To znači sve rizik od usporavanja u vrsti nekretnina ili na lokalnom tržištu.

  • Kupite različite vrste nekretnina, uključujući stambeni, uredski, skladišni, slobodno vrijeme i skladište.
  • Kupite na različitim tržištima diljem Sjedinjenih Država, ako je moguće.
  • Jedan od načina za diversifikaciju vašeg izravnog portfelja nekretnina je posjedovanje REIT-ova ili financiranja nekretnina koje vam omogućuju da kupite kapitalnu poziciju s nekoliko tisuća, a ne desecima tisuća.

Kao i svako ulaganje, nekretnina vam može biti bogata ako znate kako izbjeći najveće zamke.

Biti dugoročni ulagač u imovini je razumijevanje pravila koja će vas spriječiti da izgubite svoj novac kao i ja. Nemojte dopustiti da vas priča čuva od praćenja vaših nekretnina. Još uvijek ulažem u najam nekretnina i jednog dana ću biti bogat.

Joseph Hogue je radio kao analitičar i analitičar ekonomije prije nego što je shvatio da je bogat, ne zamjena za biti sretan. Sada pokreće pet web stranica u osobnim financijama i gomilajućim nišama, čini više novca nego što je ikad učinio na 9 do 5 radnih mjesta i voli izgradnju svog posla iz kuće.

Pošalji Komentar