Kako započeti s kućnim hakiranjem za izgradnju bogate nekretnine

U prosjeku, Amerikanci koji grade bilo koje bogatstvo, to čine vlastitim domom. Dugoročno, vlasnik kuće je obično bolji od iznajmljivanja za život. Međutim, ako ste spremni "kucati kuću", posjedovanje kuće moglo bi katapultirati neto vrijednost odmah.

Općenito govoreći, sjeckanje kuća je umjetnost da stanari plaćaju vašu primarnu prebivališta. To možete učiniti iznajmljivanjem besplatne spavaće sobe na Airbnb, življenjem u jednom dijelu višestambene nekretnine ili življenjem s cimerima.

Na primjer, moj najbolji prijatelj kupio je kuću s 4 spavaće sobe kad je započeo na faksu na Državnom sveučilištu Arizona. Živio je u glavnoj spavaćoj sobi i iznajmljuje još tri sobe. Ovaj aranžman pokriva sve svoje troškove - pa nije samo gradio bogatstvo, već je živio besplatno!

Odabirom nekonvencionalne primarne kuće (ili nekonvencionalne životne situacije), možete se postaviti za izuzetno niske troškove života sada i masivne troškove novčanog toka u budućnosti.

Mislite li da će hakiranje kuća biti u redu za vas? Evo kako ste započeli.

Brza navigacija Povrat ulaganja s primarnim kućama Down PaymentsMogu li vašu kuću ulagati u neku drugu kuću? Hacking kuća Math1% RuleCap RateCash Flow (stvarni i imputirani) konačne misli

Povrat ulaganja s primarnim kućanskim plaćanjima

Mnogi mladi ljudi sramežljivi od ulaganja u nekretnine jer vam je potrebna 20 do 25% predujma za dobivanje zajma od banke. Međutim, kada ste kucni u kući, možete se pobrinuti za malu predujam.

Rocky of Tampa, Florida i autor financija bloga 30-0, koristio je VA zajam za kupnju svoje prve "kuće hack". VA zajam je zajam za veterane i vojnu aktivnu vojsku koja omogućuje zajmoprimcima da 0 posto spuste na primarnu kuću.

Kako je Rocky prolazio kroz taj proces, platio je nekoliko troškova na putu, ali dan kad je kupio kuću, prodavatelj je vratio troškove. "Zapravo sam zaradio 300 dolara za tu razmjenu, tako da je stvarno uspjelo."

Nakon kupnje kuće, Rocky se preselio s dva prijatelja koji su mu platili stanarinu. Dok je imao dva prijatelja koji su živjeli s njim, Rocky je samo platio 80 dolara mjesečno prema svojoj hipoteku i trećini komunalnih usluga.

Ako razmišljate o sjeckanju kuća, najbolje ponude su VA i USDA krediti ako se kvalificiraju za njih. Ti krediti imaju visoku naknadu za unaprijed, ali zahtijevaju 0% predujam.

Zajmoprimci svibanj također žele uzeti u obzir 5% kapara tradicionalne hipoteka. Iako ćete platiti PMI dok ne dođete do 20% kapitala, to je još uvijek niži trošak zajam. FHA krediti imaju visoku početnu naknadu za financiranje i stalne godišnje naknade. Oni dopuštaju plaćanje predujma nižim od 3,5%, ali možda neće biti isplative.

Ako ste ozbiljni pri kupnji svoje prve nekretnine, možete usporediti hipotekarne kamatne stope i opcije kredita na LendingTree.

Razmislite o svojoj kući kao ulaganju

Iako je prilično lako dobiti financiranje za primarnu kuću, nisu svaka kuća jednako "hackable". Ruby Escalona i Peter Prokaj iz Jacksonvillea, Florida i blogeri na Putovanje koje volimo, kupio je trosobni, dvosobni gradić.

Budući da su zapravo živjeli s drugom sobom u dvosobnom stanu, osjećali su da je kuća dovoljno velika da iznajmljuje. Ipak, odlučili su da će Airbnb gosti raditi bolje nego da imaju punopravni cimer. Escalona objašnjava: "Iznenađujuće je vrlo lako popuniti našu kuću s gostima. Jedan od razloga zašto smo uspješni jest lokacija. To je u području koji dolazi i dolazi. Svi žele kretati ovdje. Ljudi se ovdje počinju stajati. "

Kupnjom veće kuće u poželjnijem susjedstvu, Escalona i Prokaj imali su puno uspjeha u hakiranju kuće. U prosjeku, prihodi od Airbnb gostiju pokrivaju 85 do 90% njihove hipoteke i troškova, plus oni dobivaju odbitak određenih troškova od njihovih poreza.

Rocky je imao sličan stav o investiranju kada je kupio kuću. Kupio je četverosobnu kuću koju je znao da može proći "pravilo od 1%", gdje bruto stanarina iznosi najmanje 1% vrijednosti kuće. Kupio je i kuću, znajući da će ga podijeliti s cimerima. Razmotrio je raspored zajedničkih površina, koliko su bili čvrsti vratima spavaće sobe i druge čimbenike kako bi se osiguralo da je to mjesto gdje se osjećao ugodno stanovanje.

Ako odlučite kupiti obitelj s više domova, morat ćete biti sigurni da kuća može zadovoljiti potrebe za novčanim tokovima ako odlučite napustiti nekretninu (da biste započeli novi posao ili zato što želite drugu kuću).

Iako upotreba cimerica za smanjenje troškova života donosi puno smisla, ne želite se zaglaviti u imovini koja je negativna za novčani tijek.

Može li itko House Hack?

Rocky objašnjava da za mnoge ljude ideja o hakiranju kuće nije financijski nemoguća; to je društveno nemoguće. "Morate biti spremni za neke bočne oči", objašnjava, "mislim, ja sam 32 i živim s cimera, ali plaćam toliko malo da živim u kući, tako da pomaže moje financijske ciljeve. "

Prokaj objašnjava da za Escalone i sebe, prava tajna uspješnog sjeckanja je povjerenje ljudi i fleksibilnost. On savjetuje: "Zamislite ovo kao dobar financijski alat.To vam može pomoći da uštedite mnogo novca na svoju hipoteku koju možete provesti negdje drugdje. "

Roditelji obično prigovaraju da podizanje djece čini kucnim hakiranjem nemoguće. Naš osobni pisac Hannah je imao prvo iskustvo koje dokazuje da to nije slučaj. Kupila je svoju trenutnu kuću kad je imala dijete. Posebno je kupila kuću u spavaćoj sobi s spavaćom sobom i kupaonicom u podrumu tako da je mogla iznajmiti ako je pronašla pravu osobu.

Nakon što je živjela samo tjedan dana, približila joj se prijateljica koja je tražila iznajmljivanje podruma. To je savršeno uklapanje. Tamo živi s njom sada dvoje djece, a njegova najam pokriva veći dio troškova stanovanja.

Ako vam ovo zvuči zanimljivo, provjerite kako započeti s unosom vaše kuće na Airbnb.

Kuća matematiku za hakiranje

Ako idete u kuću sjeckanje kao strategiju izgradnje bogatstva, onda je važno da se novac isplati u vašu korist. Konkretno, trebate uštedjeti novac dok živite u posjedu i imate mogućnost pretvoriti ga u novčani najam kada odlučite kretati. Ne želite računati na rastući kapital (osobito u multifamily svojstvima).

Sljedeće su tri izračune koja biste trebali učiniti prije kupnje kuće za hakiranje.

1% pravilo

Pravilo od 1% navodi da najamnina mora imati svaki mjesec bruto stanarinu od 1% vrijednosti nekretnine. Ako imovina vrijedi 100.000 dolara, trebala bi imati najamninu od barem 1.000 dolara mjesečno. Nekretnina vrijedna 400.000 dolara trebala bi imati najamninu od barem 4.000 dolara mjesečno.

Budući da planirate živjeti u ovoj imovini, imovina ne mora postići pravilo od 1% s vama koja živi u njemu. Umjesto toga, trebali biste procijeniti imovinu kao da biste iznajmili cijelu nekretninu trećoj strani.

Ovisno o tome gdje živite, pravilo od 1% može zvučati nemoguće postići. To je kad ima smisla početi gledati na višeobiteljskih najam nekretnina. Višestoljetna svojstva često vam omogućuju veće prihode od najma u odnosu na vrijednost imovine.

Ako planirate iznajmiti imovinu na Airbnb-u, napravite konzervativnu procjenu o vašoj popunjenosti i najamnine. Ne želite pretpostaviti da ćete imati posjetitelje 30 dana mjesečno koji plaćaju punu cijenu.

Stopa kap

Ako pronađete mjesto koje prolazi pravilo od 1%, vrijeme je da vidite ima li vaš posjed pozitivan neto prihod poslovanja. Ovaj broj pokazuje koliko novca možete očekivati ​​da zaradite nakon što ste isplatili hipoteku.

Impunirani neto poslovni prihod

Ovo je izračun imputiranog neto dobiti iz poslovanja:

Očekivani dohodak od najma * (recimo 1000 dolara mjesečno) = 12.000 dolara godišnje.
Broj slobodnih radnih mjesta (recimo 10%) = - 1200 dolara godišnje.
Porez na imovinu = - 1200 dolara godišnje.
Osiguranje imovine = - 600 dolara godišnje.
Dijeljeni programi (ako postoje) = 0 $.
Ostali troškovi (npr. HOA itd.) = - 2.400 dolara godišnje.
Ukupno = 6.600 dolara godišnje.

* Koristite očekivani prihod od najma ako ne živite u posjedu.

Ova nekretnina zarađuje 6.600 dolara godišnje prije nego što platite glavnicu i kamate na svoj kredit. Ako predmetna nekretnina vrijedi 100.000 USD, ova nekretnina ima stopu kapanja od 6,6% godišnje. To znači da možete zaraditi najviše 6,6% (plus povećanje vrijednosti kuće) godišnje nakon što ste isplatili hipoteku.

Budući da živite u ovoj jedinici, trebali biste izračunati stopu kapa na temelju življenja u imovini. Koristite istu jednadžbu, ali umjesto očekivanog prihoda od najma temeljenog na fer vrijednosti tržišta za najam, razmislite o tome što zapravo očekuje da će naplatiti stanare ili cimerice. Na primjer, možda imate dva cimera koji naplaćuju 400 $ mjesečno, svaki. U ovoj situaciji, vaš prihod od najma bio bi 800 dolara mjesečno ili 9.600 dolara godišnje.

Stvarni neto poslovni prihod

Očekivani dohodak od najma * (recimo $ 800 mjesečno) = 9.600 dolara godišnje.
Broj slobodnih radnih mjesta (recimo 10%) = - 960 dolara godišnje.
Porez na imovinu = - 1200 dolara godišnje.
Osiguranje imovine = - 600 dolara godišnje.
Dijeljeni programi (ako postoje) = 0 $.
Ostali troškovi (npr. HOA itd.) = - 2.400 dolara godišnje.
Ukupno = 4.440 dolara godišnje.

* Na temelju očekivane najamnina od cimera ili stanara dok ste kucni u kući.

U ovom primjeru, tijekom perioda hakiranja u kući postići ćete stopu od 4,44% na 100.000 USD imovine.

Stopa kapa koju trebate postići ovisit će o vašim ciljevima za nekretninu. Za kućne hakere, tražio bih stopu od najmanje 3 do 4% s realnom najamninom. Upotrebom imputirane metričke vrijednosti vjerojatno ćete htjeti vidjeti najmanje 5%, ali biste možda željeli nešto zatražiti od 7 do 8% ako ste agresivni ulagač.

Novčani tijek (stvarni i impunirani)

Ako stopa kapa radi u vašoj naklonosti (kao u gornjem primjeru), vrijeme je za stvarno razmotriti ako je to imovina za vašu kuću. Općenito, ulaganje u najam nekretnina odnosi se na novčani tijek, a ne na rast kapitala, pa se morate usredotočiti na zarađivanje gotovinskog mjeseca i mjeseca.

Preporučujem izračunavanje ova dva načina. Prvo, izračunajte godišnji novčani tijek na temelju stvarne najamnine koju očekujete od cimera ili stanara. Ovaj broj može biti negativan, ali će vam dati dobru ideju koliko ćete zapravo platiti za stanovanje. Zatim, izračunajte stvarni novčani tijek na temelju najamnine koju biste mogli primiti ako ne živite u posjedu.

Stvarni novčani tok

Stvarni neto prihod iz prethodnog pogona (4.440 dolara) podijeljen je s 12 = 370 dolara mjesečno.
Mjesečna hipoteka plaćanja (100.000 dolara financirana na 3,92% za 30 godina) = - 473 dolara.
Ukupno = - 103 dolara mjesečno.

U ovom primjeru, vlasnik imovine mora platiti 103 dolara prema troškovima stanovanja (plus njihov udio u komunalnim poduzećima).

Impunirani novčani tok

Naravno, kada se iselite iz imovine, trebate imovinu da zaradite novac za mjesec i mjesec. U tom slučaju napravimo isti izračun, ali koristimo imputirani poslovni prihod (neto prihod iz poslovanja ako niste živjeli na imovini).

Impunirani neto prihodi iz poslovanja (iz prethodnog odjeljka) ($ 6,600) podijeljeni su s 12 = 550 dolara mjesečno.
Mjesečna hipoteka plaćanja (100.000 dolara financirana na 3,92% za 30 godina) = - 473 dolara.
Ukupno = 77 USD mjesečno.

Koju vrstu novčanog tijeka trebate?

Budući da se kamatne stope na vašem području počinju povećavati, vaš se novčani tok polako diže s njima (u većini slučajeva), tako da ne trebate ogromnu količinu novčanog toka za početak. U idealnom svijetu želite imputirani novčani tok od najmanje 100 USD po imovini, ali veći je bolji.

Budući da namjeravate "hakirati kuću" i živjeti u vlasništvu već nekoliko godina, možda biste trebali prihvatiti manji mjesečni novčani tok. Samo budite oprezni s tim. Prilično je lako precijeniti vaše neto troškove poslovanja, pa se malu količinu novčanog toka može pojesti neočekivani troškovi, uključujući slobodna radna mjesta ili popravke.

Konačne misli

Sjeckanje kuća može biti fantastičan način za početak izgradnje bogatstva nekretninama na nekonvencionalan način. Međutim, morate biti zadovoljni činjenicom da nećete biti u skladu s "tradicionalnim" društvenim normama.

Ako ste u redu s nekonvencionalnim načinom života, to može biti odličan način za početak izgradnje bogatstava rano.