Koliko vam kuća plaća možete li stvarno priuštiti?

Na nedavnoj poduzetničkoj konferenciji o kojoj sam bio pozvan da sjedim na gostujućem panelu, na našu je ploču postavljeno stvarno dobro pitanje mladog studentice o hipotekama. Priroda pitanja je bila:

Moji roditelji su me uvijek savjetovali o tome koliko bih mogla priuštiti kućnu isplatu na temelju postotka moje plaće. Ali znam da su se pravila promijenila od vremena mojih roditelja, a još više od financijske krize od 2008. Koji je približan postotak koji je poželjno za plaćanje hipoteke u odnosu na bruto dohodak?

Wow! Kakvo veliko pitanje. Moja je početna misao kad sam prvi put čuo ovo pitanje: "Koliko bi bolje bilo financijski ako bi više ljudi postavilo takva pitanja?"

Odgovor je: mnogo, puno bolje.

Idite na Knjige

Ne mogu se sjetiti točnih omjera, prvo mjesto za koje sam znao da provjerim je moj CFP® studijski materijal. Još uvijek na mojoj knjizi za ovakve situacije, krenuo sam na poglavlje o "Cash Flow i upravljanje dugom" kako bih pronašao moj odgovor. U mojem studijskom vodiču se odnosi na najčešće korišteni omjer upravljanja dugom kao "omjer duga potrošača„. To je omjer mjesečnih plaćanja potrošačkih duga mjesečno neto (ili nakon oporezivanja) dohotka. U ovom slučaju, duga potrošača odnosi se na sve osim plaćanja vaše kuće.

Molim Zabilježite: Opće pravilo u svijetu financijskog planiranja je da taj omjer ne smije prelaziti 20%.

Uz omjer duga potrošača, drugi omjer može se koristiti za utvrđivanje financijske stabilnosti kućanstva. Ovaj omjer uključuje sve svoje duga, uključujući vaš stambeni dug, kao postotak vašeg ukupnog duga. Evo postotaka koji ti omjeri ne smiju premašiti:

• 28% bruto mjesečnog dohotka za stambene troškove, kao što su stanarina ili mjesečna hipoteka pojedinca, uključujući otplatu glavnice i kamata na hipoteku, poreze na imovinu i premiju osiguranja od kuće (PITI)
• 36% bruto prihoda za ukupni dug, uključujući troškove i potrošački dug.

Kao podsjetnik, ne biste trebali premašiti te postotke.

Primjer potrošačkog omjera duga (Ovo je ispitni test uzorka iz CFP® ispita):

John čini 80.000 dolara godišnje kao inženjer. Trenutačno spašava 10% u plan svoje tvrtke 401k. Živi u skromnom domu gdje mu mjesečna hipoteka iznosi 1.500 dolara, a to uključuje poreze i osiguranja. Na temelju toga, koji je odnos Johnovog dohotka posvećen troškovima stanovanja?

Zapamtite, omjer uključuje "bruto dohodak", tako da činjenica da odgađa $ 8000 u njegovu 401k nije bitna. U njegovom slučaju, omjer troškova stanovanja iznosi 22,5% (1,500 dolara podijeljeno s 6,666 dolara - njegov mjesečni prihod).

U redu, sada kada smo imali pristojnu ideju o tome što financijski planeri smatraju prikladnim postotkom hipoteke za vaš bruto dohodak, mislio sam da bi bilo uredno dobiti mišljenje iz druge perspektive.

Kontaktirajte bankara

Kontaktirala sam se s mojim bankarom koji je bio instrumentalan ako nam pomaže pripremiti se za korake financiranja koje smo trebali izgraditi naš prvi dom. John Streuter, s Narodnom narodnom bankom, bio je u industriji hipoteke već više od 25 godina, pa sam znao da može pročistiti kako se industrija evoluirala tijekom godina.

Prije nego što je započeo, ovdje su neki od uobičajenih pojmova i njihovih definicija u industriji:

• PITI - glavnica / interes / porezi / osiguranje
• PTI - plaćanje dohotka
• MOTI - mjesečne obveze, uključujući poreze i osiguranja (osiguranje kod kuće i osiguranja)
• DTI - dug do dohotka
• PITI omjer i PTI omjer su isti i također se nazivaju "front-end omjer".

Omjer MOTI i DTI su isti, a često se naziva i "omjer zaostalih". Oni su međusobno zamjenjivi, samo ovisi o tome s kim razgovarate. S kim god pričate, zajedno će koristiti PITI i MOTI zajedno, ili PTI i DTI zajedno, ili front-end i back-end zajedno kako razgovaraju o tim omjerima, vrlo rijetko će ih se ne koristiti u jednom od tih triju grupacija.

Izbistri kao blato? Dobro 🙂 Za našu raspravu koristit ću PTI (plaćanje dohotkom) i DTI (dug do dohotka).

Razvoj hipoteke

Siguran sam da su omjeri evoluirali počevši s znatno nižim brojem, ali kao referentnu točku bila sam u poslovanju s hipotekom od 1985. godine i to je mjesto gdje će moja rasprava započeti.

Kada se potpišu za hipotekarne kredite prije 25 godina, omjeri koji smo koristili bili su 25% PTI (Plaćanje dohotka) i 35% DTI (dug do dohotka). Krediti su ručno preuzeli dužnosnici zajma, a normalno ih odobravaju bilo kombinacijom dva zajmodavca ili povjerenstva za kredit. Ratios je vrlo rijetko dopušten da premašuje to, ali sustavi su bili na mjestu kako bi iznimke. Negdje tijekom kasnih 80-ih / ranih 90-ih omjeri su se proširili na 28% PTI i 36% DTI za konvencionalne zajmove i Gov't kredite (FHA, VA, USDA-RD) su 29% PTI i 41% DTI (Gov't kredita koristiti PITI-MOTI žargon). Službeno, za ručno upisane kredite, ta dva sloja omjera (28/36 i 29/41) i dalje postoje.

90-te eksplozije

Eksplozija je započela početkom 90-ih godina kada su FICO rezultati postali prevladavajući u industriji, a razvile su se tri glavne nacionalne kreditne agencije (često se nazivaju spremišta), Prije toga banka će zatražiti izvješće o stambenoj kreditnoj hipotekom (RMCR) od jedne lokalne agencije za kreditne usluge ,

Lokalna agencija za kreditnu uslugu obično bi bila povezana s jednim od nacionalnih spremišta. Kao primjer, već dugi niz godina imali smo lokalnu agenciju smještenu u Mt Vernonu koja je bila vezana za podružnicu TransUniona St Louis. Većina zajmodavaca u Južnom Illinoisu koristila je ovu uslugu, pa su gotovo svi na našem području korišteni izvještaji Trans Uniona.

Budući da je godina računalstva proširena i početak FICO bodova, sve male regionalne agencije za kreditne usluge zatvorene su jer su banke mogle dobiti kreditne podatke preuzimanjem računala s jednog od glavnih repozitorija (TransUnion, Equifax i Experian).

U vrlo kratkom poretku, skladišta su počeli ponuditi izvješće "tri spojiti", što znači da su povezali svoje računalo i spojili podatke kupca i prijavili ih u jednom sažetom izvješću, a ne u 3 različita izvješća. Tako je do sredine 90-tih potpisivanje sekundarnog tržišta počeo zahtijevati izvješće "tri spojiti" kako bi imala potpunu sliku kreditne povijesti zajmoprimca.

Nemojte zaboraviti Freddie i Fannie

Sve to vodi do sredine do kraja 90-ih godina kada su Freddie Mac i Fannie Mae razvili računalne modele za potpisivanje pod nazivom "Automatizirani sustavi preuzimanja" ili AUS. Freddie Mac nazvao je "Loan Prospector" (LP) i Fannie Mae nazvao je Desktop Underwriter (DU).

Ti su sustavi uspjeli postići rezultate klijenata temeljenih na rezultatima kreditne sposobnosti, kreditnoj povijesti, iznosu nepodmirenih kredita, ograničenjima kreditne kartice ili salda kreditnih kartica, omjeru zajma i vrijednosti, omjerom PTI i DTI.

Do danas, točni modeli bodovanja za obje kreditne rezultate i AUS su vlasničke tajne i, kao zajmodavci, možemo samo pogoditi što neki od velikih faktora koji idu u ove modele. Rečeno nam je da modeli sadrže više čimbenika, ali oni koje sam izjavio očigledni su. S ovim modelima AUS, dužnik je postignut kao accept ili a Oprez.

Prihvatite što znači da ako su svi podaci bili potvrđeni, kupac je odobren za prodaju Fannie i Freddie. Oprez je zahtijevao ručno upisani kredit korištenjem starih standarda osiguranja s omjerom 28/36. Pojavom AUS-a, Fannie i Freddie dopustili su svojim modelima da proširuju omjere na 33% PTI i 40% DTI.

Fannie / Freddie nije imalo samo nekoliko godina da uvelike podešavaju svoje modele na temelju pristupa statističkim podacima koje su oni i kreditni agenti dobivali po vjerojatnosti neispunjavanja obveza kombinirajući podatke o kreditnoj bodovi s informacijama o AUS-u. Ubrzo smo uspjeli potpisati zajmoprimce, koristeći AUS, sa 33/45 omjerima, a zatim 35/49 omjerima.

Pazi: Ovdje dolazi Sub-premijera

Do početka 2000, nesukladni ili ono što mi zovemo "sub-prime" lenders eksplodirao. Upotrebom vlastitih hibridnih AUS modela (pod nazivom Desktop Originator, "DO") vidjeli smo da industrija počinje zanemarivati ​​omjer PTI i omjer DTI proširen na 55%.

Sub-prime lenders će odobriti zajmoprimaca s DTI omjerima kao visok kao 60-70%.

Nedugo nakon toga, mislim do 2003., Fannie i Freddie su bili tako uvjereni u njihove AUS modele da su započeli proces "omjera odricanja". Ako je njihov AUS model postigao kupca kao prihvaćenu, možete zanemariti PTI i DTI omjere.

Njihova je tvrdnja da LP i DU uzimaju u obzir omjere kupaca zajedno s drugim čimbenicima u određivanju vjerojatnosti neispunjavanja obveza. Stoga ste imali klijente s visokim kreditnim i velikim kapitalom koji u teoriji mogu biti odobreni s 100% DTI-om. Tako otvaraju vrata za sve zajmove "nema prihoda - nema imovine" i zajmove "navedene prihode".

Ovdje dolazi mjehur

Do 2007. godine stambeni mjehurić je počeo curiti i iako smo još uvijek radili na odricanju od omjera, mogli biste vidjeti da se AUS modeli počnu zatezati na DTI i rijetko bi dobili Accept iznad 55%. Godine 2008. svi znamo da je burzovna mjehurić rasprsnula, tržišno se opterećivala, a kako se tržište svakim mjesecom pogoršavalo, Fannie i Freddie su usklađivale svoje AUS modele gotovo mjesečno. U vrlo kratkom poretku smo vidjeli da se omjer DTI smanjuje na 49%, a zatim 45%.

Dužnički uvjeti za moderni dan

Danas imamo mnogo različitih omjera kojima živimo. Standard za ručno upisivanje je 28% PTI i 36% DTI na konvencionalnim zajmovima i 29% / 41% za zajmove Gov't.

Napomena urednika: Smatra mi se smiješno da su omjeri pribjegli natrag izvornim omjerima pronađenim u mojim CFP® studijskim vodičima.

Za AUS potpisivanje, PTI se i dalje odriče ako primimo Accept na našem AUS profilu. Za zajmoprimca s visokim kreditnim rezultatima i 20% ili više udjela dopušteni DTI može biti čak 49%. Za konsolidaciju refinance ili gotovinu refinances, najveći dopušteni DTI je 45%. Za zajmoprimce s udjelom manjom od 20%, što zahtijeva PMI, maksimalna dopuštena je 42%, ali u slučajevima kada je kreditna ocjena iznad 740, PMI tvrtka može dati odricanje od odgovornosti i dopustiti do 45%.

To vam daje 25yr povijest u industriji hipoteke. Ako razumijete sve to, onda postoje neke hipoteke tvrtke koje bi željeli zaposliti vas. Vidio sam više promjena u protekle dvije godine, a zatim sam vidio u desetljeću prije 2008. Sa računalima još uvijek prikuplja statistike o vjerojatnosti vjerovnika da će vjerojatnost zadane, nastavit ćemo vidjeti industriju evoluirati.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Želim zahvaliti Johnu za dijeljenje svog iskustva u industriji hipoteke u protekla dva i pol desetljeća. Mislim da je najveća odstojanja od ovoga jednostavna: živjeti unutar svojih sredstava, Samo zato što vam je dopušteno posuditi više, ne znači da biste trebali. Ovo je mjesto gdje zdrav razum mora doći u igru. Pouzdajte se u crijevo prije nego što uzmete hipoteku koja vam može potencijalno izbrisati.