Kako ne rade refinanciranje troškova

S kamatnim stopama tako nisko, i spuštanjem na dan, mnogi ljudi razmišljaju o refinanciranju svojih domova. Jedna zadaća koju hipoteka tvrtke koriste za poticanje refinanciranja je "Bez troškova" refinanciranja. Većina ljudi zna da dobivanje hipoteke uključuje troškove: naknade, escrow, procjenu itd. Prilikom izračuna povratka na refinanciranje, većina ljudi gleda na uštedu ostvarenu u odnosu na te troškove. Međutim, sada postoje tvrtke koje odbijaju ove naknade - za cijenu.

Stara škola Refi Math

Kada refinancirate, morate platiti sve vrste naknada. Ovdje je slom nekih uobičajenih naknada i njihovih iznosa za zajam od 400.000 $.

• Naknada za podrijetlo: 1.190 dolara
• Prepaid Interest: 384 dolara
• Poplava osiguranja: 19 dolara
• Porezna pristojba: 65 USD
• Escrow: 450 dolara
• Snimanje: 25 dolara
• Naknada za dokumente: 20 USD

Ukupni iznos: 2.153 dolara

To je puno pristojbi. Dakle, ako biste dobili ovaj refinanced kredit, to bi vas koštati 2,153 dolara.

Pretpostavimo da je trenutačna stopa iznosila 5% u trajanju od 30 godina, a vi ćete ga smanjiti na 4% u trajanju od 30 godina.

Trenutačna mjesečna plaćanja iznosila bi 2.147 USD. Ako ste refinancirali do 4%, nova mjesečna plaćanja iznosila bi 1.910 dolara - uštede od 237 dolara mjesečno. Dakle, vratit ćete novac na cijenu refinance za oko 9 mjeseci.

Važno je zapamtiti da biste mogli dodati razdoblje zajma - ako ste imali dvije godine, vratite se na 30-godišnji zajam - tako da to igra ulogu u sniženoj stopi. Kao takav plaćate kamate na duži rok, ali budući da je po nižoj stopi, obično ih spremite ovdje.

Nema troškova Refi Math

Pretpostavimo istu strukturu kredita kao gore, s istim naknadama. Bez naplate refinance, nikada ne dobivate najbolju stopu, plaćate višu stopu. U osnovi, vaše su naknade uvrštene u kamatnu stopu, a tvrtka će se vratiti putem viših plaćanja kamata.

Dakle, ako biste željeli neograničen refinanciranje, najvjerojatnije biste mogli dobiti stopu od 4,5%. To bi smanjilo mjesečno plaćanje na 2.027 dolara, što je i dalje ušteda od 120 dolara mjesečno. Međutim, evo gdje je važno da pogledate ukupne kamate plaćene i vidjeti posao ste stvarno uzimajući.

Ukupno plaćeni kamate na 4%: 287.478 dolara

Ukupna kamata plaća na 4,5%: 329.626 dolara

Važno je shvatiti da je ovo više od 30 godina, a većina tvrtki će prodati vaš kredit u roku od 1 godine, tako da neće u potpunosti shvatiti tu razliku. Kao takvi, oni će izračunati neto sadašnju vrijednost svojih uplata kako bi dobili realniju trenutnu vrijednost.

NPV na 4%: 10.811 dolara

NPV na 4,5%: 11.869 dolara

Koji je jeftiniji od početka?

Sada kada vidite matematiku, koja je jeftinija ispred? Pa, bolji posao ispred je zapravo bez troškova refinance, jer NPV je 11.869 dolara, ali taj novac se koristi prema vašim naknadama, tako da banka vidi samo 9.716 dolara ($ 11.869 - 2.153 dolara).

Morate se sjetiti da će broker dobiti svoju proviziju, a banka će ostvariti svoju trenutnu dobit na temelju tog broja. Dakle, tako što ćete ih platiti, naplatite bolje od banke.

Međutim, tijekom trajanja zajma izgubite, jer plaćate 42.148 dolara više u interesu. A ako izračunate NPV od 42.148 dolara tijekom 30 godina, s popustom od 0.5% (razlika između dva), vrijednost ako je negativna, što znači da nećete dobiti povrat novca kako biste ga nadoknadili, i da to nije optimalna odluka.

Poanta

Dno crta je da obično trebate platiti vlastite troškove kako biste dobili najnižu stopu. Međutim, postavite se sljedećim pitanjima:

• Ako je besplatan i niži od onoga što sada plaćate, zašto ne?
• Ako je besplatan, i stope padaju čak i više, možete li ponovno poduzeti neograničen refinance i spasiti još više?
• Ako je to investicija, a vaši stanari plaćaju vašu kamatu, trebate li se i toliko brinuti, pogotovo ako je to bez troškova?