Kako dodati nekretnine Vašem portfelju ulaganja

Ovo je gostujući post Brandon Turner iz BiggerPockets.com

Postoji mnogo načina da se povuče bogati.

Dionice, investicijski fondovi, građevinske tvrtke i brojna druga ulaganja koja možete poduzeti da biste dobili opuštajuću i bogatu mirovinu.

Međutim, iako većina stručnjaka razumije da spremanje dobrog dijela vaše plaće i ulaganjem u burzu može vam pomoći da stignete tamo, mnogi ne razumiju kako dodati nekretnine u taj portfelj bez da završi umorni, zauzet stanodavac s više problema od vremena.

Zbog toga želim s vama podijeliti svoje misli o tome kako možete dodajte investiranje nekretnina u svoj portfelj da biste ubrzali svoju ušteđevinu, dodali svoju neto vrijednost i povukli se s većim investicijskim portfeljem.

Nekretnine za ulaganje u nekretnine

Prije ronjenja previše duboko u "specifičnosti" ulaganja u nekretnine, dopustite mi da vam brzo dajem kratak pregled pogleda na to kako ljudi zarađuju novac na nekretninama.

U najosnovnijem smislu, većina investitora kupuje nekretninu u potrazi za dvije stvari:

• Protok novca - dodatni prihod koji je preostao nakon što su plaćeni svi troškovi;
• Zahvalnost - kapital nastao kao povećanje vrijednosti imovine i / ili smanjenje zajma.

Očito postoje i drugi interesi, poput poreznih olakšica, tražeći alternative ulaganju u burzi, ili osobne potrebe (kao što je briga za starijeg roditelja), ali primarni, novčani tijek i uvažavanje su dva vozača iza dobre investicije u nekretnine. Neki se investitori više fokusiraju na postizanje maksimalnog novčanog toka, dok drugi žele prvenstveno uvažavanje.

Premda se ova dva pojma ne razlikuju uvijek jedna s drugom, općenito ćete naći da imovina s više novčanog toka imaju manju šansu za uvažavanje jer se nalaze u više "upravljanih" lokacija koje ne povećavaju vrijednost jednako brzo.

Dakle, kao potencijalni investitor, vrsta ulaganja u nekretnine koje želite uložiti uvelike će ovisiti o vašoj strategiji, osobnosti i vremenskoj liniji.

Osobno, vjerujem u kupnju temelji soley na novčanog toka, ali kupuju u područjima gdje je zahvalnost je moguće.

Ne želim imovinu u kojoj se brinem o pucanju samo za vožnju - ali mi je također važno stvaranje stabilnog povrata ulaganja svakog mjeseca.

U konačnici, vrsta investicije koju ste dobili je na vama - ali ja čvrsto preporučujem (barem na početku) da planiramo novčani tijek i uvažavate "zaleđivanje na tortu". Na taj način osiguravate profitabilno ulaganje s minimalnim rizikom.

Vrste ulaganja u nekretnine:

Siguran sam da poznajete nekoga tko posjeduje, ili možda već posjedujete, najam jedne obitelji. Sjajno! Međutim, nemojte zbuniti ideju o posjedovanju jedne obiteljske kuće kao jedini igrač u prostoru za ulaganje u nekretnine. Postoje zapravo mnogi različiti načini za ulaganje u nekretnine, s različitim stupnjevima težine, rizicima, nagradama i vremenskim zahtjevima.

I zapamtite, samo o svakoj opciji ovdje se može kupiti kao normalan unos, a kratka prodaja , ili a ovrhe.

Pogledajmo neke od ovih:

Obiteljske kuće

Kao što je gore spomenuto, ovo je najčešći tip nekretnina koji većina pojedinaca zna. Jedinstvene obiteljske kuće su lijepe jer su lako (ish) kupiti, lako prodati, lako financirati i lako iznajmiti. Uvijek postoji potreba da ljudi žive negdje, tako da obiteljske kuće mogu pružiti sigurnost i pristojne mogućnosti za uvažavanje.

Međutim, obiteljske kuće ne samo da uvijek pružaju najveći povrat ulaganja (aprecijacija u odnosu na novčani tijek), lako se mogu uništiti lošim vinogradarima, a rastuće konkurencije na tržištu nekretnina može biti teško pronaći imovinu koja odgovara svoje kriterije.

Mala multifamilija svojstva

Ta bi svojstva uključivala dupleks, trostruke ili 4-plexove, a nalaze se u gotovo svakoj zajednici u Americi - iako mnogo veće u nekim susjedstvima u odnosu na druge.

Ova svojstva imaju koristi od jednostavnog kupnje, financiranja i prodaje kao što su obiteljska svojstva, ali s manjom konkurencijom (većina domaćih kupaca ne traži ovu vrstu) i "ekonomija razmjera" koja ima više od jedne jedinice ,

Ta svojstva mogu biti "intenzivnije upravljanje" nego pojedinačni obiteljski domovi, ali ako se kupuju ispravno, mogu pružiti dobru novčani tijek i stabilan povrat ulaganja.

Velika multifamilija svojstva

To su veliki apartmansko naselje koje vidite, od 5 jedinica do stotina. Ova svojstva se financiraju korištenjem potpuno različite bankovne podjele (komercijalna, a ne stambenih kredita) i mogu zahtijevati visoku plaćanja, kraće trajanje i visoku kamatnu stopu.

Ove imovine u pravilu upravlja profesionalni upravitelj nekretnina (ili voditeljica uživo, kao što je to slučaj s mojim 24-članom apartmanskom kompleksom), čime se osiguravaju "više ruku" ulaganja.

Komercijalna ulaganja

Poslovna imovina zazvonila je iz trgovačkih centara, trgovina, restorana i još mnogo toga. Sličnim financiranjem velikih multifamilija, 20-40% je tipičan predujam zahtjeva, a opet, komercijalni odjel je s kime želite razgovarati kod banke.

Poslovna imovina ima koristi od dugoročnih zakupa, no slobodna mjesta često mogu trajati od mjeseci do godina.

Porezne olakšice

Kada vlasnik nekretnine odbija platiti svoje poreze, općina lokalne uprave može postaviti založno pravo na imovinu, prodati tu založno sredstvo investitoru, a onda investitor može primiti kamatu na dugovanje. Taj sustav može uistinu biti "ne-toaletni" način ulaganja u nekretnine, ali naučiti kako pronaći pravu vrstu poreznih olakšica može biti sama umjetnost.

Bilješke

Druga metoda ulaganja bez "vlasnika" - stvara se nekretnina kada zajmodavac financira posredovanje u prometu nekretninama i dobiva kamate iz tog zajma. Ove bilješke mogu se napraviti, kupiti ili prodati baš kao i prava nekretnina.

Ova vrsta ulaganja može biti gotovo u cijelosti "pasivna", ali može podnijeti rizik da zajmoprimac ne zadovolji zajam, zahtijevajući skupe foreclosure.

Kupnja i prodaja hipotekarnih bilježaka je vrlo slična ulaganju u peer-to-peer pozajmljivanje sa tvrtkom voli Kreditni klub i Napredovati.

Iskoristite ulaganja u nekretnine

Da biste iskoristili ili ne iskoristili, to je pitanje.

Ulaganje u nekretnine nudi jedinstvenu prednost u odnosu na većinu drugih vrsta ulaganja - a to je moć poluge. Naravno, s dionicama možete kupiti na margini i dodati nešto poluge tamo, ali samo nekretnina vam omogućuje da kupite sa samo 20% dolje (10% s nekim programima, a 3,5% ako planirate živjeti na imovinu.)

To znači da imate mogućnost primiti 100% uvažavanja, ali samo morate platiti 20% imovine. Međutim, to također znači da imate mogućnost izgubiti na 100% pada vrijednosti ako padne cijene, a potpunu isplatu predujma.

U osobnoj financijskoj zajednici ostaje velika rasprava o tome je li dobra upotreba duga kao poluga, kao što je 20% smanjenja i financiranje preostalog dijela investicijske imovine, dobra ideja ili ne. Zagovornici korištenja "pametnog duga" gledaju na matematiku i ukazuju na to da ako možete posuditi, recimo 5%, i ostvarite 15% - izlazite ispred sebe. Osim toga, iskorištavanjem novca i pronalaženjem nevjerojatne ponude koja pruža dobar novčani tijek - vaš povrat ulaganja može biti ogroman.

Međutim, protivnici duga i poluge gledaju na problem dug je na većini potrošača i ističu da je, kao što je Dave Ramsey voli rekavši, "100% foreclosures prošle godine dogodilo ljudi s hipotekom".

Izbor za upotrebu ili ne upotrebljavati polugu je strogo osobno i nešto za odlučivanje između vas, vaše obitelji i vaše osobne financije. Bez obzira na to koristite li dug ili ne, preporučujem vam da naučite sve što možete o svom namjeravanom investicijskom putu prije nego što ubrizgate novac - kako biste povećali svoju šansu za uspjehom i profitom.

Izrada vašeg plana

Nakon što otkrijete svoje specifične investicijske nekretnine i odlučite o tome kako planirate financiranje posla, sljedeći korak je napraviti plan. Kao što obično kažem, ne vozite iz Kanade u Peru znajući samo da je Južna - trebate plan puta, plan. Karta vas drži na pravom putu, daleko od mrtvih krajeva i pomaže vam da lako uočite gdje je sljedeća stanica.

Pri odabiru ulaganja u nekretnine, jednako je važan plan. Morate odlučiti o specifičnoj investicijskoj investiciji koju želite nastaviti (kako smo već razgovarali) i kako planirate financirati tu investiciju (također navedeno gore). Sljedeća - važno je u vašem planu definirati svoje financijske uvjete za tu investiciju također.

Izračun koji volim koristiti prilikom istraživanja potencijalne investicije u nekretnine poznat je kao "Pravilo od 50%". Ovo pravilo pokazuje da za sve investicije u nekretnine troškovi općenito iznose oko 50% ukupnog prihoda, ne uključujući plaćanje duga. To znači da ako 4-plex donese 2.000 dolara mjesečno u dohodak, možete pretpostaviti da će 1.000 dolara po mjesecu izlaziti u troškovima, ostavljajući vas s 1.000 dolara ili kao novčani tijek (ako nije uzeta hipoteka) ili platiti hipoteku. Ako je vaš dug isplatio 600 $ mjesečno, u tom trenutku možete očekivati ​​400 USD mjesečno u novčanom toku.

Koristeći ovo pravilo (i zapamtite, to je samo pravilo oka, a ne evanđeoska istina, stoga svakako izvodite točne brojeve u bilo kojem određenom entitetu koji analizira) možete odrediti povrat ulaganja i odlučiti imovina vrijedi slijediti. U gore navedenom primjeru, ako sam uplatio 20.000 dolara za plaćanje predujma na toj nekretnini koja je dobavljala 400 dolara mjesečno u novčanom tijeku (4800 dolara godišnje), gledao bih 24% gotovinskog povrata ulaganja od te imovine , bez ikakve buduće dobiti od uvažavanja.

Definiranjem financijskih kriterija možete brzo proučiti 90% ponuda nekretnina koje nisu dobre ponude i usredotočite se samo na one koje će vam pružiti vrstu povrata ulaganja koju tražite.

Upravljanje samostalno i upravljanje nekretninama

Konačno, trebate odlučiti želite li sami upravljati svojom entitetom.

Ako želite kupiti jednu obiteljsku kuću istodobno i imati puno slobodnog vremena, to nije previše teško učiniti. Međutim, ako planirate kupiti više nekretnina i povećati investicijski portfelj - ili jednostavno nemate puno vremena, svakako planirate da na odgovarajući način imate dobro upravljanje nekretninama i proračun.

Imajte na umu da je većina nekretnina koje sam kupio bio bankovni repo, koji sam kupio nakon što je stanodavac izgubio svoju imovinu u banci.To dokazuje da nije uvijek lako biti stanodavac i lako je doći preko vaše glave. Osim ako nemate strpljenja za rješavanje teških stanarskih situacija i znanja za ispravno rješavanje tih situacija - preporučujem dobivanje kvalificiranog upravitelja imovine.

Ako planirate upravljati samim sobom, pazite da pravilno pregledavate svoje stanare, prepoznavajući da je bolje čekati desetog stanara nego staviti lošeg stanara koji će kasnije izazvati velike financijske probleme. Za više informacija o screening stanars, svakako provjerite drugi najduži post ikada napisao, "Stanar Screening: The Ultimate Guide."

Gdje se odavde odavde

Bez obzira na vrstu ulaganja u nekretnine koje namjeravate ući, preporučujem vam da proučavate sve što možete da budete dobar investitor prije nego što ispustite bilo koji novac u nju. Ulaganje u nekretnine nije pasivno kao i ostala investicijska vozila, no vraća se može iskoristiti većina drugih investicija iz vode kad se to ispravno napravi i kad imate solidan plan i ulažete s inteligencijom. Novčani tok koji primate od vaših svojstava može brzo dodati tisuće na svoj štedni račun bez potrebe za radom na dan. To vam može pomoći da se brže oduzete ili se povučete s više prihoda, više imovine i više iskustva.

Postoji mnogo knjiga, podcastova, foruma, blogova, klubova za nekretnine i drugih izvora velike edukacije vani, a većina je besplatna. Informacije su demokratizirane, stoga iskoristite prednosti velikih resursa na mreži. Ne morate postati stručnjak, ali nakon što odaberete svoju specifičnu investicijsku putanju nekretninama - barem se upoznajte s tom specifičnom nišom. Upišite, postavite pitanja (primjerice, u odjeljcima komentara ispod epskih postova poput ove ... potaknite savjet ...) i upoznajte neke lokalne investitore koji vam mogu pomoći pri dolasku s mjesta na kojem ste sada gdje želite.

Vaše odlazak u mirovinu je tvoje kako bi od njega napravio ono što hoćeš. Nemojte se bojati dodati novo vozilo u svoj portfelj, i nadam se da sam napravio slučaj da nekretnina treba biti taj vozilo.

Javite mi u dolje navedenim komentarima ako uložite u bilo koju nekretninu - zašto ili zašto ne - i sva druga pitanja ili komentare koje imate.

Brandon Turner (G +) aktivni je investitor za nekretnine i viši urednik na BiggerPockets.com, društvu za ulaganje u nekretnine. Brandon uživa u pisanju epskih dugih blogova kao što je njegov pregled Rocket Lawyer.com ili uber-popularni besplatni online eBook Vodič za ulaganje u nekretnine krajnjeg početnika.