Kako postati nekretnine mogul sa samo 10.000 dolara

Nekretnine su tradicionalno bile jedna od najtraženijih investicijskih vozila za pasivni potencijal prihoda, uvažavanje, pozitivan novčani tijek i smanjenja poreznih olakšica.

Međutim, ulaganje u nekretnine također se smatra jednim od teškijih investicija za početak zbog visokog rizika i visokih troškova koji su potrebni za pokretanje. Želim razbiti taj mit i pokazati vam točne korake koje poduzimam kako bi postali vlasnik nekretnina s niskim troškovima unaprijed.

Prva kupnja

Vaša prva kupnja nekretnina uvijek će biti najteža. Dok postavljam svoj plan, vidjet ćete da se svaka sljedeća izgrađuje od prvog, a svaka naknadna kupnja postaje jednostavnija jer vaš novčani tok poboljšava i poboljšavate svoje sustave. Ali uzimajući prvi komad nekretnina može biti lukav. Moj prijedlog je da započnete s skromnim cijenama jedne obiteljske kuće i živite u sebi dok agresivno plaćate hipoteku.

Na primjer, kupite kuću od 3 spavaće sobe, 2 kupke, 1600 četvornih metara u pristojnom području vašeg grada za 100 000 USD (ne nasmijte se, to postoji u mnogim područjima županije). Možete koristiti zajmodavca kao što je Bank of America novo "No PMI" hipoteka programa ili SoFi, i iznijeti hipoteku s 10% predujam, respektabilna 4% kamatne stope i ne PMI. Uključeni su porezi i osiguranja, dugujete 541 dolara mjesečno. Sada počinje zabava.

Nakon što preuzmete vlasništvo nad ovom kućom i pomaknete se da biste ga učinili "Vlasnik zauzet", početi ćete plaćati svoju hipoteku što je više moguće. Koristite čekove za povrat poreza, bonuse, prihod od strane gužve itd. Kako biste hipoteku smanjili što je moguće niže.

Vaš cilj je da plati hipoteku prema dolje tako da dođete do najviše 70% zajam za vrijednost (LTV). To znači da ako se kuća u vrijednosti od 100.000 $, samo ćete dugovati 70.000 dolara na dom, dajući vam 70% zajam od vrijednosti omjer. Što to znači za vas, a što je još važnije za banku koja vam nudi financiranje, jest da se sada možete kvalificirati za refinanciranje gotovine.

Kada dođete do 70% LTV-a, možete vratiti svoj dom natrag na izvornu 90% LTV i "isplati" kapital svog doma, što znači da ćete hodati od refinance s 20.000 dolara check in hand. Vaša mjesečna uplata neće se promijeniti, a potencijalno može biti niža ako možete osigurati bolju kamatnu stopu.

Druga i treća kupnja

S vašom gotovinom od 20.000 dolara imate nekoliko mogućnosti. Ako vam se ne sviđa kuća u kojoj trenutno živite, možete ponoviti korak 1, prijeći u novu kuću i iznajmiti onaj koji već posjedujete. Ili možete nastaviti živjeti u postojećem domu koji posjedujete i kupiti 2 nove kuće kao najam. Da biste dobili brzi put da postanemo vlasnik nekretnina, istražimo mogućnost preostalih u postojećem domu i kupnju dvije nove obiteljske kuće kao najamnine.

Ako pogledamo kako bismo kupili kuće slične našem primjeru, 20.000 dolara će nam omogućiti kupnju dvije jednokrevetne stambene jedinice svaka sa 541 mjesečnim plaćanjem. Međutim, sada kada će se ti domovi tretirati kao ulaganje, porezna stopa povećava se na 6%, tako da će mjesečna uplata skočiti na 600 $ svaki.

Ljepota ovog modela je da sada možete iznajmiti obje ove kuće, s prosječnim najamninama u većini područja na 1.100 dolara. To vam daje pozitivan novčani tijek od $ 500 mjesečno po kući. Naravno, želite spremiti dio tog prihoda kako biste izgradili hitni fond za svaku kuću, ali nakon što ste spremili $ 5,000 po kući u hitnom fondu, imat ćete dodatnih $ 1,000 mjesečno u pozitivnom novčanom toku koji možete koristiti za izgraditi predujam za sljedeći dom.

Mogul Road

Možete vidjeti gdje je ovaj put na čelu. Sada kada imate dvije kuće koje proizvode pozitivan novčani tok, samo trebate pričekati dok ne gradite dovoljno novca za sljedeću uplatu. Kupnja kuće broj 4, uštedite početni hitni fond, a uskoro ćete povećati svoj mjesečni pozitivan novčani tok na 1.500 dolara.

Uz svaku dodatnu kuću koju kupujete, smanjit će vrijeme potrebno za spremanje uplate za sljedeći dom. S 10 stanova za iznajmljivanje, svaka proizvodna mjesečna pozitivna novčana sredstva od $ 500, možete uštedjeti 10.000 dolara za kapara svakih 2 mjeseca, omogućujući vam da razumno kupite 6 novih domova godišnje. U ovom trenutku nebo je granica, ali trebat ćete osigurati da počnete izgraditi svoj tim kako bi vam pomogao u rastućem carstvu.

Izgradnja tima i osiguranje vaše budućnosti

Upravljanje 3-5 stanova za iznajmljivanje po sebi će zahtijevati puno strpljenja, frustracije, ručnog rada i stresa. Međutim, to se može učiniti ako ste spremni staviti na vrijeme i potrebnu energiju. Međutim, nakon što ste stekli 5 stanova za iznajmljivanje, količina vremena potrebna za upravljanje svojstvima bit će izvan onoga što ste sami sposobni. U ovom trenutku, da biste skalili svoju tvrtku, morat ćete početi sastavljati tim.

Prvi logičan član vašeg tima je upravitelj nekretnina. Možete zaposliti ovu osobu ili zaposliti agenciju kako bi je upravljala za vas. Većina upravitelja imovine zauzima postotak bruto iznosa najma pa će vam to trebati fakturirati u mjesečne podatke o novčanom toku. No, oni obično plaćaju za sebe kao upravitelj imovine će upravljati leasingom i marketingom vaše imovine, iznajmljivanje zbirke, polje telefonski pozivi od stanara, te raspored popravaka i hitnim slučajevima.

Drugi član vašeg tima je majstor ili licencirani izvođač radova.Svi domovi će se razbiti, a ovisno o stanarima koje kužete, postoji svibanj biti više štete nego ne. Vaš liječnik ili ovlašteni izvođač radova će moći nositi sve popravke i osigurati da su vaša sredstva zaštićena i dobro zbrinuta kako bi mogli proizvoditi prihod za godine koje dolaze. Kada dostignete određenu razinu u svojoj tvrtki, također ćete htjeti ugovoriti s odvjetnikom i računovođom koji će vam pomoći upravljati vašom tvrtkom.

Alternative tradicionalnom putu nekretnina

Jedan od najnovijih dopuna posjedovanja nekretnine za najam ili nekretnine je gužvanje i suvlasništvo. Pretpostavka je jednostavna - što ako možete uložiti samo 1.000 ili 5.000 dolara u nekretninu, a vi prikupite novac zajedno s 10 ili 20 osoba da to učinite? Godinama je to učinjeno u stvarnom svijetu, ali Internet je jednostavno olakšao stvari.

To se zove "crowdfunding" nekretnina, a djeluje vrlo slično kao i kreditiranje ravnopravnih klijenata. Prikupite novac s drugim investitorima, kupite nekretninu i uživate u prednostima (prihodima i cijenjenosti). Postoji nekoliko platformi koje to čine. Naši su favoriti:

• RealtyShares:RealtyShares nudi jedan od najvećih ponuda online nekretnina - od stambenih do komercijalnih, pa čak i nekih zgrada s miješanim korištenjem. Oni ne naplaćuju naknade svojih investitora, umjesto toga postavljaju teret vlasnicima imovine. Ulagači se mogu početi vraćati samo nekoliko tjedana nakon financiranja projekta.Mi smo partneri s Realtyshares, i oni daju čitateljima College Investor a$100 bonus kada izvršite svoju prvu investiciju pomoću promotivnog kodaPartner100.
• FundRise: FundRise ima mješavinu i komercijalnih i stambenih nekretnina. Njihova minimalna investicija iznosi 1.000 dolara. Nadalje, Fundrise je otvoren svakom investitoru bez obzira na neto vrijednost - nešto što ih razlikuje od ostatka industrije.

Ako tražite druge opcije, uspoređujemo sve glavne platforme za nekretnine na mreži: Top Crowdfunding tvrtke za nekretnine.

Dno crta je da je budućnost svijetla za ulaganje u nekretnine. Ljudi će uvijek trebati mjesto za život i gdje god postoji potreba, postoji prilika za pustolovnog poduzetnika!

Jeste li ikad razmišljali o investiranju u nekretnine?