Kako ulaganje u Crowdfunded Nekretnine utječe na poreze

Nekretnine u Crowdfundingu stekle su široku privlačnost posljednjih nekoliko godina. Iskustvo i neiskusni podjednako su sve ronili u ovu jedinstvenu priliku za ulaganje u nekretnine.

Koje su porezne implikacije ulaganja u financiranje nekretnina? Je li oporezovan kao zaliha? CD? Posao?

Otklanjanje kako se oporezivanje nekretnina za financiranje vina može dobiti složeno ovisno o vrsti ulaganja.

U ovom članku razmatramo nekoliko različitih scenarija kako bismo vam pomogli u tome da se oporezuju ulaganja u nekretnine na lokalnoj razini.

Investicijske strukture

Pogledajmo najprije nekoliko različitih struktura i tipova ulagača koji se obično nalaze u investicijama za financiranje ulaganja u nekretnine.

Postoje dvije vrste investitora u investicijskim fondovima koji se bave investiranjem: akreditirani i neakreditirani.

Akreditirani investitor ima više mogućnosti za ulaganje od neobvezujućeg investitora, ali oni također nose više rizika. DIP Pravilo 501 Uredbe D definira akreditirani investitor.

Ovi ulagači imaju godišnji prihod od najmanje 200.000 dolara za prethodne dvije godine i neto vrijednost od više od milijun dolara.

Neke web stranice koje se temelje na nekretninama omogućuju samo akreditiranim investitorima ulaganje u svoje projekte.

Projekti koje će akreditirani investitor često uložiti nazivaju se projekti kapitalnih ulaganja. To znači da ulagač zapravo postaje partner u tvrtki, koja je često LLC (društvo s ograničenom odgovornošću) ili LP (Limited Partner).

Društvo će uložiti u konkretne projekte nekretnina.

Dobit i gubici od transakcije LLC do investitora. Zbog tog protoka LLC ne plaća nikakve poreze. Umjesto toga, investitori plaćaju poreze.

Drugi uobičajeni oblik financiranja nekretnina je kroz dug. Za ovu vrstu ulaganja, investitori ne moraju biti akreditirani i ne posjeduju kapital u tvrtki. Uz dug investiciju, ulagači zarađuju kamate.

Većina dug struktura omogućuje investitoru da kupi dionice fonda, ponekad nazvane eREIT. U ovom je scenariju sličan ulaganju u zalihu ili CD-u.

Porezna posljedica poslovne strukture poslovanja

Neknji akreditirani ulagači koji kupuju dionice fonda imaju najjednostavnije porezne učinke.

Oni dobivaju 1099-INT od tvrtke koja se bavi investiranjem i oporezuje se po običnoj stopi poreza na dohodak.

Ako ulagač ulaže u više fondova, njihova se ulaganja mogu skupiti u jednu 1099-INT umjesto da primaju pojedinačne 1099-INT za svaki fond.

Za investitore koji ulažu u kapitalne investicije, stvari postaju složenije. Ovi investitori će dobiti porezni obrazac K1. K1 je za prihode putem poslovnih partnerstva.

Paul Sundin, CPA i porezni strateg, razrađen je u intervjuu za RealtyShares.com o odnosima između LLC i K1, "... u strukturi u kojoj LLC, oprostite, RealtyShares investitori ulažu u RealtyShares LLC, koja je zauzvrat ulaganje u sponzorstvo ili sporazum o sponzorstvu, koji će biti povratak partnerstva na grupi RealtyShares [grupi], a to je mjesto gdje će K-1 izaći iz te specifične transakcije i to će poreznim atributima prolaziti pojedinačnim ulagačima. ”

Kapitalni investitori također mogu primiti dohodak od kamata i / ili kapitalne dobitke. Prihodi od kamata mogu biti obični dohodak kao što je prethodno spomenuto.

Kapitalni dobici, od ulaganja održanih dulje od jedne godine, smatraju se dugoročnim i oporezuju se po povoljnijoj stopi od 15% ili 20%.

Neki ljudi vjeruju da ne mogu tvrditi gubitak iz svojih K1. To nije sasvim točno. Pasivni gubici na K1 mogu samo nadoknaditi ostale pasivne prihode. Ne prihod od ulaganja. Pasivni gubici mogu se prenijeti na iduću godinu.

Dionice koje posjeduju tromjesečne raspodjele (novčani tok) mogu se oporezivati ​​kao prihod. Na investicijske i dugoročne investicije (dugoročno), novčani tijek može se nadoknaditi amortizacijom i drugim odbitcima što može dovesti do gubitka.

Na kraju dugoročne investicije, obično kada se nekretnina prodaje, dobici ili gubici od imovine prolaze kroz investitore na K1.

Savezni vs. državni porezi

Za investitore kapitala, oni bi mogli biti pod državnim nexusom, što možda nije njihovo prebivalište. To se može razlikovati od države. Ako država provodi problem, investitori će morati podnijeti povratak s tom državom.

Stanje rezidenta investitora često će osigurati kredit ili raspodjelu u ovom slučaju.

Za države koje nemaju porez na dohodak, može se zatražiti podnošenje obavijesti.

Zaključak

Kao što vidite, može biti mnogo toga što prolazi kroz porezne posljedice financiranja ulaganja u nekretnine, osobito za ulaganja u vlasničke udjele gdje ulagači primaju K1.

Nekredovani investitori koji ulažu u fondove imaju najjednostavniji porezni scenarij.

Oni dobivaju 1099-INT i plaćaju redovne poreze na dohodak. Nije mnogo različito od primanja 1099-INT za prihod od kamata na CD-u.

Naravno, sve porezne situacije su različite. Najbolje je raditi s CPA-om kako biste bolje razumjeli svoj jedinstveni porezni scenarij i učinak koji će utjecati na zakup nekretnina.

Ulagate li se u nekretnine na gužvi ili biste ikad razmislili o tome?