Razmišljajući o iznajmljivanju svog doma? 15 savjeta za povećanje prihoda

Jedan od najvećih odvoda na posudbinu iznajmljivača stanova je trošak. Posjedovanje nekretnina za najam nikada nije lako kao kupnja nekretnine, pronalaženje stanara i čekanje da se izvrše velike kontrole masnoća, a to znaju i pametni stanodavci.

"Jednom kada se nekretnina kupi, njezin ROI uglavnom se svodi na smanjenje gubitaka", kaže Brian Davis, investitor nekretnina s 15 najamnih nekretnina i suosnivač bloga nekretnina SparkRental. "Volim razmišljati o prihodima od najma kao plinovodu koju želite nastaviti glatko i minimalno propuštati."

Bilo da planirate pri dolasku u posao stanodavca ili ste iskusni stanodavac, vjerojatno želite znati kako zaraditi više prihoda. Razgovarali smo s nizom stručnjaka za nekretnine kako bismo prikupili svoje glavne prijedloge kako povećati vaš prihod od najma.

1. Temeljito pregledajte stanare

Jedna od najvećih gnjavaža koje smo čuli da su stanodavci spomenuti bila je cijena (u novcu, vremenu i stresu) izbacivanja uznemirujućih stanara. Izgoniteljstvo može potrajati tri do šest mjeseci i može koštati više od 5.000 dolara, pa neka preventivna radnja stavljajući nove stanare kroz temeljit screening proces.

Provjerite kreditnu provjeru kako biste imali osjećaj njihove financijske odgovornosti, zajedno s istragom kaznenog i deložiranja. Također, obavite malo izviđanje.

"Vozite po trenutnom stanu", kaže Denise Supplee, agent za nekretnine, investitor i bivši upravitelj nekretnina, kao i suosnivač SparkRental. "Je li to neuredno? Postoje li gotovi kanti za smeće posvuda - ili još gore, je li se smeće samo gomila? Postoji li stari slomljeni automobil s isteklim oznakama samo sjedi? Velike zastavice upozorenja! "

2. stanar-dokaz vaše imovine

"Stanodavci ne mogu oduzeti novac iz sigurnosnog pologa za 'normalno trošenje i suzenje', tako da moraju učiniti ono što mogu spriječiti." kaže Davis.

To uključuje zabranu montažnih televizora u vašem zakupu, pričvršćivanje hardvera kao što su ručnikovi u štapićima, optiranje za podove niske održavanja kao što su tvrdog drva preko tepiha i postavljanje vrata zaustavljanja. Sve što sprječava razumnu svakodnevnu upotrebu ostavljanja oznake na vašem posjedu je mudar potez.

Jednostavnije uređenje okoliša i izdržljivi vanjski materijali poput opeke i vinila također mogu smanjiti troškove održavanja, savjetuje Chad Carson, investitor nekretnina i blogger na CoachCarson.com.

3. Dobiti pravo osiguranje

Ovo bi trebalo ići bez riječi, ali uvijek proljeće za osiguranje od odgovornosti stanodavca.

"Samo trošak jedne neozbiljne tužbe mogao bi isprazniti vaš bankovni račun", kaže Carson. "Dobra police osiguranja će zaposliti odvjetnike kako bi vas branili u nevjerojatnom slučaju tužbe."

Urednik Penny Hoardera Justin Cupler iznajmio je svoju staru kuću godinu dana nakon što se preselio, a dodaje: "Nazovite svoje osiguravajuće društvo i promijenite politiku koja se temelji na strukturi. Većina kućanskih poslova pokriva cijelu kuću i njezin sadržaj. Ako ga posudite strancima, ne morate osigurati njihove stavke. To vam može uštedjeti oko 25 do 50 dolara mjesečno. "

4. Kupite kućni jamstvo

“Ako je vaša kuća starija, stvari će se morati slomiti, Kaže Cupler. "(Kućno jamstvo) obično košta samo od $ 20 do $ 50 mjesečno i pokriva vas u slučaju neočekivanog kvarova koji može odvoditi vaše rezerve".

5. DIY kad god je to moguće

“Imajući najam nekretnina je manje o povećanju prihoda i više o minimiziranju troškovaSES, Kaže Andy Panko, vlasnik dviju jednosobnih stanova u kompleksu u Woodbridgeu, New Jersey. "Uvijek se trudim osobno učiniti koliko god mogu sa svojim svojstvima. Vrlo sam zgodan i može se nositi s tipičnim popravcima i ažuriranjem. Također radim sve svoje vlastito oglašavanje (besplatno putem Craigslist-a), prikazivanje mojih jedinica i obavljam sve pozadinske provjere i provjere kredita (preko TransUnionove SmartMove usluge, koju naplaćujem stanaru). "

6. Koristite agencije za iznajmljivanje s oprezom

Neki zemljoposjednici pronalaze najam agencije i upravitelji imovine vrijede trošak, jer im dugoročno štedi vrijeme i stres.

"Bilo mi je previše lako kod mojih stanara - nisam zaračunavala naknadu za zakašnjenja ili nisam zaboravila na iseljenje kad su izašli. To im je omogućilo da hodaju po meni i koštaju još više novca ", kaže Mark Ferguson iz Invest Four More. "Kad sam imao sedam nekretnina, predao sam ih tvrtki za upravljanje, a oni su bili mnogo teži. Iako sam im platila postotak iznajmljivanja, prikupili smo više stanarina i imali bolji stanar. To me spasilo glavoboljama, vremenom i novcem. "

Ako krenete na ovu rutu, samo provjerite jeste li dobili najviše bang za svoj mužjak. Cupler sugerira usporedbu pristojbi prvo "dobivanje nekoliko agencija koje se natječu za vaš posao i pronalaženje onoga s najboljim pogodnostima za trošak".

Ako biste radije odustali od naknade, korisni su alati.

"Unajmljivanje upravitelja imovine može potrajati neko od glavobolje iz poslovanja s stanarima, ali njihove naknade mogu potrajati do 10% vaših vraća. Na današnjem tržištu nekretnina, to bi moglo smanjiti vašu novčani tijek do trenutka jedva dobivanja dobiti ", kaže Callie Hamilton, investitor nekretnina čiji je suprug osnovao Rentlit kako bi pomogao kolegama zemljovlasnicima da obrađuju stvari poput online automatiziranih plaćanja, usluga održavanja, pozadinske provjere i samostalno stvaranje zakupa.

7. redovito provjeravajte svojstva

Čak i ako ste angažirali nekoga da obrađuje vaše svakodnevno upravljanje, redovito provjeravajte koja su vam imovine kako biste osigurali da vaši stanari pravilno prate vašu investiciju.

"Prođite kroz svojstva onoliko često koliko možete", kaže Deb Tomaro, posrednik povezan s RE / MAX Acclaimed Properties. "Zamjena filtera peći svakih 60 dana izvrstan je izgovor. To vam daje priliku tražiti bilo kakve probleme prije nego što se pretvore u ogroman i skupi popravak. Na primjer, ne mogu vam reći koliko ormarića ispod kuhinjskog sudopera su izgubljeni, jer stanari naprave ormarić punu stvari i nikada ne znaju da postoji mala propuštanja. Pukotina traje godinu dana, bazu sudopera uništava se. Svaki put kad uđem u stan za najam, pitam mogu li provjeriti ispod sudopera za bilo kakve propuste, a ja vodim ruke po vodovodima kako bih se osiguralo da ne osjećam curenje. "

Čak i jednostavna vožnja kako bi se stvari održavale izvana mogu vam puno reći, kaže ona.

8. Zadržite svoje stanare sretni

Osim deložacije, troškovi prometa visoko su na popisima stanodavaca kako bi se izbjegle.

"Najveći troškovi u posudbi dolaze kada stanar kreće", kaže Carson. "Stanar koji ostaje pet ili šest godina ne žali se na mrljama na zidu, ali za novog stanara, morat ćete slikati i obaviti druge popravke."

Zadovoljite svoje stanare tako što ćete brzo i pristojno odgovoriti na zahtjeve za održavanjem. Ako smatrate da morate podići rente kako biste zadovoljili mjesečne troškove, dajte stanarima poticaj da se pridržavaju, poput male nadogradnje kada obnavljaju njihov zakup, sugerira Carson.

9. Dobiti Najviše Najam po Square Foot

"Veće nije uvijek bolje u svijetu iznajmljivanja", upozorava Carson. "Pronađite nekretnine s najvišom najamninom po četvornom nogu. Mnogo puta stan od 1.000 četvornih metara iznajmljuje za isto kao stan od 1.300 četvornih metara. Ali slika i ostalo trajno održavanje koštat će više za veću jedinicu. "

Ili slijedite primjer Keisha Blair, suosnivač Aspire-Kanade i usredotočiti se na iznajmljivanje multifamily svojstava, što "može smanjiti rizik da dugo razdoblja slobodnih radnih mjesta značajno smanjuje rizik od gubitka prihoda", kaže ona. "U višeobiteljskim kućama poput trobla, to značajno povećava potencijal prihoda, a smanjuje značajne gubitke ako jedan stanar odluči otići. Iako su ta svojstva sklona, ​​oni imaju tendenciju da nadmašuju jednoobiteljske investicije vrlo značajno u dugoj vožnji. "

10. Nemojte uključivati ​​komunalije

Nikada nemojte uključivati ​​različite usluge kao što su toplina ili struja u cijeni najma. Jennifer Stahlman iz PayLease objašnjava zašto:

• "Ispunjavanje cijene stanarine za uključivanje komunalnih usluga znači da morate pretjerano napuniti stanarinu na već konkurentnom tržištu".

• "Kada su uključene komunalne usluge, nema poticaja stanovniku da štede, što dovodi do veće račune komunalnih usluga".

• "Ako ne dodate dovoljno za pokrivanje svih komunalnih usluga, morate platiti razliku."

• "Davatelji usluga često povećavaju svoje stope, što dovodi do nedosljednih iznosa računa."

11. Graditi stvari u

Razmislite o investiranju u ugrađeni namještaj kao što su police ili doručak.

"Općenito, ako se ne može preseliti, ne može se slomiti", kaže stanodavac i investitor nekretnina Eugene Gamble. "Iako su u početku skuplji, troškovi se smanjuju smanjenim brojem potrebnih popravaka, jer stanari ne mogu premještati komade prema njihovim posebnim željama. Uštedjet ćete i vrijeme pronalaženja zamjena ili popravaka. "

Carson također preporučuje uključujući i puno ugrađenih rješenja za pohranu, iz vrlo genijalnog razloga: "više stvari je teže kretati!"

12. Dodatni trošak za dodatke

Razmislite o iznajmljivanju bilo koje garaže koja se nalazi na vašem posjedu zasebno, Savjetuje Gamble. "Nisu svi stanari imaju auto, tako da možete iznajmiti taj dodatni prostor ako je prikladno smještena i postavljena".

Ako iznajmljate stanare s kućnim ljubimcima, zamolite ih da plaćaju jednokratnu ili mjesečnu naknadu za kućne ljubimce umjesto plaćanja kućnog ljubimca, kaže Kaycee Wegener iz Rentec Direct, "Ako tražite ostavku za kućne ljubimce, taj se novac može upotrijebiti samo za čišćenje štete koju uzrokuje kućni ljubimac, a preostali se iznos mora vratiti stanaru ... Međutim, ako naplatite jednokratnu ili mjesečnu naknadu za kućne ljubimce, možete koristiti prihode po vlastitom nahođenju. "

13. Obrazac LLC

"Uspješno poslovanje počinje (i ostaje) pozicioniranjem kako bi se smanjio rizik. Obavijest, a ne 'eliminirati' rizik, jer to je nemoguće ", kaže odvjetnik i investitor nekretnina Craig Morgan. Njegova strategija za to:

Imate jednu LLC (najčešći izbor entiteta za investitore) za nekretnine. Zadržite iznajmljivanje u jednoj LLC; ovaj LLC ne sudjeluje u drugim projektima ili provodi druge usluge (npr. radovi izvođača radova). Sve LLC je zadržati imovinu.

Ako imate kratkoročni portfelj (pročitajte: fix-and-flips), stavite ih u drugu LLC. Ako ste osoba za popravak kuće ili upravitelj nekretnine, ta se usluga obavlja u drugom entitetu. Bitno je da ograničite izloženost (tj. Odgovornost) svakog LLC. Teoretski, tužitelj može samo izaći ono što je u LLC / vrijednost u LLC. Dakle, ako se tužite kao izvođač radova, tužitelj ne može dobiti vašu posudbu, jer je to zaseban i različit posao.

14. Crunch brojevi

"Budući da je najam nekretnina investicija, treba ga analizirati kao takav", kaže Panko. Kao rezultat toga, "važno je maksimizirati povratak nego maksimizirati prihod, Čak i ako imate dovoljno novca da biste izravno kupili nekretninu za najam, obično ćete zaraditi bolji povrat novca uzimajući zajam da biste ga većinu platili. "On daje ovaj primjer koristeći svoje jedinice:

Ukupni mjesečni trošak poreza, naknada za održavanje i osiguranje iznosi oko 525 dolara, a mjesečna najam je 1.250 dolara. To je mjesečni neto prihod od oko 725 dolara, odnosno 8.700 dolara godišnje.

Imovina košta oko 110.000 USD. Ako sam ispraznio cijeli $ 110,000 da bih to izravno kupio, ja bih samo napravio oko 8,3% godišnje za moju investiciju, tj. 8.700 dolara neto dobiti podijeljeno početnom investicijom od 110.000 dolara. Umjesto toga, stavljam samo 27.500 dolara vlastitog novca (25% predujam) i posudio ostatak 30-godišnjim zajmom. Kredit je oko 400 dolara mjesečno. Dakle, dodavanje poreza, održavanja i osiguranja znači da su ukupni mjesečni troškovi 925 USD.

Uz mjesečnu najam od 1.250 dolara, to znači da moj mjesečni neto prihod iznosi samo 325 dolara mjesečno, odnosno 3.900 dolara godišnje. Međutim, to je jednako godišnjem povratu od 14,2%, tj. 3900 dolara neto dobiti podijeljeno početnom investicijom od 27.500 dolara. Dakle, uzimajući zajam umjesto da ga kupujete izravno, moj prihod je smanjen, ali moj povrat ulaganja je povećan.

To je rekao, još uvijek morate znati što ste ušli u: "Treba napomenuti da posudba novca povećava rizik od posjedovanja najam nekretnina", dodaje Panko. "Na primjer, čak i ako je jedinica mjesecima prazna i, stoga, ne proizvodi nikakve prihode, zajam se i dalje mora plaćati svaki mjesec."

Kao i kod svake složene poslovne odluke, ako osjetite kako se glava počinje vrtjeti, uvijek je najbolje konzultirati se s profesionalnim.

15. Koristite porezne olakšice

Previše stanodavaca propušta štednju jer "oni ne znaju što je dopušteni trošak" kada je riječ o poreznim olakšicama, kaže Gamble. „Stanodavci mogu tražiti sve vrste stanki za održavanje imovine i otplatu hipoteke. Saznajte što možete učiniti ili zaposliti iskusnog računovođe za imovinu. "

Vaš turn: Imate li najam nekretnina? Koji drugi savjeti biste dodali na ovaj popis?

Kelly Gurnett je slobodni bloger, pisac i urednik koji vodi blog Cordelia Calls It Quits, gdje dokumentira njezine pokušajima da oslobode svoj život onih stvari koje nisu bitne i više se usredotočuju na stvari koje čine. Pratite je na Twitteru @CordeliaCallsIt.