Izradio sam 16.000 dolara bez poreza koji je otkopao stan, zahvaljujući ovoj praznini IRS-a ...

Moja supruga i ja nedavno smo prodali 16.000 dolara našem stanu i nećemo plaćati porez na cent.

Sljedeće godine mogli bismo prodati našu trenutnu kuću za dobit, a mi ćemo ponovno platiti porez na kapitalne dobitke. Kako to možemo učiniti?

IRS vam omogućuje da isključite dobitak do 250.000 USD (500.000 dolara ako ste oženjeni i podnesite zajednički) na prodaju vaše primarne rezidencije od oporezivog dohotka ako ste živjeli u njemu najmanje dvije od posljednjih pet godina. Živjeli smo u apartmanu 26 mjeseci, pa smo se kvalificirali.

IRS objašnjava:

"24 mjeseca boravka može pasti bilo gdje u roku od pet godina. Ne mora ni biti jedan blok vremena. Sve što trebate je ukupno 24 mjeseca (730 dana) boravka tijekom petogodišnjeg razdoblja. "

Postaje sve kompliciraniji ako iznajmite kuću za to vrijeme ("oporavljate" svaku zaračenu amortizaciju i platite porez na taj dio).

Ali evo kratke verzije: Ako živite u svojoj kući najmanje dvije godine i prodajete ga, cjelokupna dobit je bez poreza.

Vratit ćemo se u tom trenutku, ali prvo pogledajmo jedno važno pitanje ...

Je li vaš dom ulaganje?

Kuće nisu ulaganja, jer ne stvaraju prihode ili troškovni kapital, Robert Kiyosaki kaže u bogatom ocu, siromašnom ocu.

Vaša kuća stvara troškove, a ako ga prodate nakon što se njegova vrijednost povećava, vjerojatno ćete kupiti još jednu kuću koja košta više ili više. Dugoročno, domaće vrijednosti ne rastu brže od inflacije.

Međutim, postoji nekoliko načina da se dom pretvori u ulaganje. Na primjer, možete iznajmiti sobe u svojoj kući, tako da sam isplatio svoju prvu hipoteku.

Također, postoje "zaraditi novac ulaganja i štedi novac ulaganja ", ističe Jennifer Abel na Mainstreet.com, kuća ne može generirati prihode, ali ako to kupite, štedite više novca tijekom godina nego iznajmljivanje.

Dakle, vaš dom limenka biti investicija, a mi ćemo dodati još jedan način da ga pretvorimo u jedno ...

Flip svoj početni plan

Isključivanje kapitalnih dobitaka kod kuće omogućava kupnju gornjeg dijela popravljača, živi u njemu dok izvršavate popravke i poboljšanja te prodati je za dobit bez plaćanja denara u porezima.

Teoretski to možete učiniti svake dvije godine.

Realno, trebat će vremena za prodaju kuće, a morate pričekati dvije godine od datuma prodaje da biste zatražili sljedeću izuzeću. Osim toga, možda nećete dobiti sve u obitelji na brodu za ovaj potez - svake dvije godine.

Ali barem to možete učiniti barem nekoliko puta kao način za povećanje uštede umirovljenja ili plaćanje velikih odmora.

Ključ je razumjeti kako flip popravljač-gornji. Imate ogromne prednosti prilikom okretanja vlastitog doma, jer nema žurbe.

Budući da živite u svom flipu, nemate troškove da jedete u korist, a inače biste negdje trebali platiti račune za stanovanje. Ali još uvijek morate ispravno izračunati kako biste ostvarili dobit.

Izrada proračuna

Zaboravi priznanje.

Ako se cijene kuća popnu, sjajno, ali to ipak znači plaćati više za sljedeću kuću u kojoj živite, tako da to zapravo nije mjesto gdje ćete zaraditi.

Procjenite svoj dobitak na temelju povećanja vrijednosti od planiranih popravaka i poboljšanja, Da biste izračunali da kada gledate potencijalni dom, započnite sa svršetkom.

Napravite popis onoga što treba učiniti i odrediti koju cijenu kuću treba prodati kada završite. Koristite "nedavno prodane" alate na web stranicama kao što je Trulia kako biste pronašli obližnje domove za usporedbu. Županijske web stranice za procjenu imovine često imaju javno dostupne informacije.

Ako još uvijek niste sigurni o vrijednostima, pitajte dobru agenciju za posredovanje u prometu nekretninama, ali provjerite je li radio u tom dijelu grada.

Nakon što projicirate prodajnu cijenu (na temelju današnjih vrijednosti), procijenite troškove obnove za imovinu, uključujući troškove održavanja ako se ne možete odmah kretati.

Zatim procjeni troškove kupnje i prodaje. Za ovaj potonji možete koristiti samo iznos od 10% od prodajne cijene, što bi trebalo biti dovoljno za pokrivanje troškova zatvaranja i komisije za nekretnine.

Konačno, odlučite koja razina zarade to čini vrijedno.

Nakon što dobijete te brojeve, svoju ponudu možete temeljiti na sljedećoj formuli:

(Projicirana prodajna cijena) - (svi troškovi i dobit) = (najviše možete platiti za kuću)

Na primjer, ako želite zaraditi 20.000 dolara, a vidjet ćete da će obnovljena kuća prodati 160.000 dolara, izračun bi mogao izgledati ovako:

160.000 $ - 20.000 USD (profit) - 16.000 USD (troškovi transakcija) - 12.000 USD (troškovi obnove) = 112.000 USD

To je najviša cijena koju možete platiti pa počnite s nižom ponudom. Ako dobijete kuću, imate najmanje dvije godine da dovršite sav posao, što nas dovodi do još jednog pitanja ...

Trebate li raditi sami?

Nisam sve što je mehanički sklona, ​​ali posljednjih godina učinio sam sve od toga da slike i unutarnje uređenje naših domova ne zamjenjuju vodovodne linije perilice rublja unutar zida (i naknadno popravljanje zida).

Ali postoje stvari koje neću pokušati sami. Na primjer, zamijenit ću električne utičnice, ali neću stavljati nove električne crte.

Ne morate to učiniti bilo koji samog rada, Samo budite sigurni da vaše procjene popravka i poboljšanja uključuju upotrebu izvođača radova.

Ako brojevi ne rade, otiđite. Postoje i druge kuće za kupnju.

Vjerojatno ćete najbolje raditi sami raditi i plaćati stručnjake za druge poslove. Naučio sam da slikanje nije teško, pa će to sami uštedjeti mnogo novca.

Ako je projekt nešto što zahtijeva dopuštenje, volim plaćati izvođača radova, Budite oprezni i provjerite ugovaratelja prije nego što potpišete nešto.

Veliki savjet: Prolazite kroz kuću s izvođačem prije nego što ga kupite.

Moja supruga i ja smo to učinili s apartmanom koji smo se okretali (nismo živjeli u njemu) i uspio nam je reći kako uštedjeti novac na vlastitim popravcima. Također je procijenio kako će to koštati posao koji nam je učinio za nas.

Zarađivati ​​više novca

Evo dva načina za povećanje zarade prilikom okretanja domova:

Premjesti češće

Ako želite zaraditi dobit bez poreza, morate se kretati što je moguće bliže svake dvije godine.

Na primjer, navedite svoj dom za prodaju nakon što živite u njemu oko 21 do 22 mjeseca, Do trenutka kada zatvorite prodaju, možda ćete biti samo nakon 24-mjesečnog zahtjeva.

Cilj za višu ocjenu

Uobičajeno ne možete naći dobit u rastućim cijenama, jer će cijena sljedećeg doma koju kupiti također porasla.

Ali domovi u nekim dijelovima cijene brže od drugih.

Koristite online resurse poput NeighborhoodScouta kako biste identificirali područja u kojima domovi cijene najbrži i kupiti u jednom od tih susjedstava.

Vaš turn: biste li razmotrili pretvaranje svojih domova u investicije tako da ih zamahnete i krećete svakih nekoliko godina?

Objavljivanje: Ovdje imamo ozbiljnu ovisnost o Taco Bellu. Partnerske veze u ovom postu nam pomažu da naručujete izbornik dolara. Hvala na podršci!

Steve Gillman je autor "101 čudnih načina da zaradite novac" i kreator EveryWayToMakeMoney.com. Bio je repo-čovjek, štap štipaljka, procjenitelj tražilice, kućna peraja, vozač tramvaja, poslužitelj procesa, lažna jurilica i rulet, ali više od 100 načina na koje je zaradio novac, pisanje je njegov omiljeni (do sada).