Kako ću zaraditi više od 250.000 dolara godišnje u investiranju u nekretnine (i samo sam 29)

Prije nekoliko godina, nakon što je gledao gotovo svaku epizodu Okreni ovu kuću, Bio sam odlučan da ću biti vlasnik nekretnina. Sjećam se hvalisanja prijatelju, nakon što sam svoju prvu ponudu na dupleksu, kako sam planirao kupiti još 10 nekretnina u sljedećoj godini. Razmišljajući natrag, bio sam idiot.

Ozbiljno sam prekoračio za svoju prvu imovinu i imao sam sreću izlaziti iz posla bez gubitka novca.

Bio sam sretan. Brzo sam shvatio da nemam pojma o tome kako stvarno zaraditi novac sa nekretninama.

Nikad ne zaboravljam na investiranje u nekretnine, bio sam posve zadivljen kad sam upoznala svog prijatelja Erica Moormana. Kako je dobro da sam upoznao Eric kad je došao na vrata moje stare kuće kad smo ga pokušavali prodati "za prodaju od strane vlasnika".

Bio je investitor u nekretnine i napravio nam ugovor o leasingu u slučaju kada naša kuća nije prodavala do trenutka kada je naš dom iz snova bio dovršen. Nakon iznajmljivanja realtor, naša kuća prodana prilično brzo, a nismo morali uzeti Eric gore na njegovu ponudu.

Brzo naprijed do današnjeg dana, Eric me pozvao i htio me odvesti na ručak kako bi se raspitao o mojim investicijskim uslugama. Brzo sam ga zamahnuo kad sam naučio koliko je uspješan posao poslovanja s nekretninama.

Ovaj muškarac ima 29 godina, a njegovo poslovanje nekretninama prošlo je više od 250 tisuća dolara.

Sjetite se .... Ne živimo u velikoj gradskoj četvrti gdje gura svojstva milijuna dolara. Naš najveći grad (koji je većina SAD-a nazvao "gradom") ima populaciju nešto više od 25 tisuća. To je to.

Kao što možete vidjeti, to je dosta dojmljivo. I ne prestaje. Planira učiniti više od ove ove godine. <Idi Eric, Idi!>

Znam da su mnogi ljudi zainteresirani za zarađivanje u nekretninama, pogotovo ako to možete učiniti bez novca. Zamolila sam Erica da podijeli svoju priču, kao i neke strategije koje svatko može učiniti. Ovo je njegov prvi post i planira podijeliti više u budućnosti.

Unesite Eric .......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Bio sam punopravni investitor za nekretnine u protekle tri godine. Razlog zašto sam započeo bio je mješavina očajničke potrebe (imao sam magisterij, nije uspio pronaći posao i bio je BROKE) i obećanje golemog profita, vrlo brzo s malo ili nikakvim poznavanjem poslovanja i bez početka novca , Bio sam više nego kvalificiran za ispunjavanje tih zahtjeva.

Nikad nisam imao jednu klasu na nekretninama, nemam pojma kako popraviti ništa (a kamoli provesti kompliciranu rehabilitaciju) i što je najvažnije, nisam imao novca, nisam ni znao niti znam kako ulagati s 1000 dolara! Jedna prednost koju sam ulazio u ovo poslovanje bio je otac koji je bio nevjerojatan mentor. Odrastajući, bio je suvremeni poduzetnik. Bio je C.P.A. po danu i vodio nekoliko uspješnih tvrtki na strani. Podigao sam ga pogledom apsolutno strahopoštovanjem, i još uvijek radim.

Na mojoj najnižoj financijskoj točki, moj je otac došao k meni i rekao:

"Eric, ovdje je ček."

Ja, kao nedavni diplomirani magistar, mislio sam da je to dar, i bio je izuzetno uzbuđen. Riječi koje su izašle iz njegovih usta bile su vjerojatno najstrašnije, ali najvažnije što mi je ikad rekao. On je rekao,

"Otkazujem vaš račun na mojem planu mobitela. Evo dovoljno novca za početak vašeg plana, a ostatak je vama. "

Ispričajte me? Ovo nije ček da odem na plažu tjedan dana i opustim se prije nego što počnem loviti posao? Ovo mi nije dovoljno da dođem do sljedećih nekoliko mjeseci dok ne pronađem "svoj san u karijeri s polaznom plaćom od najmanje 100 K?"

Ova provjera je u osnovi a, "Podigao sam te dovoljno dugo, a sada tvoj na vlastitom čeku?" Upravo je to bila provjera, i bio sam prisiljen potonuti ili plivati. To je ključ moje priče. Nisam imao rezervni plan. Morao sam pronaći nešto i raditi, ili ću biti upravo ono što sam se uvijek bojao, obično. Vrativši se na one dane, nisu imali ništa strašno, ali su me natjerali na koga sam danas i ne bih ih promijenio ni na što.

Nekoliko dana nakon što mi je tata davao ček, znao je da sam se uplašio i da radim sve što mogu da nađem posao i brzo. Već nekoliko godina ulaže u Nekretnine na strani, i rekao mi je da mislim da bih mogao biti dobar u tome. Vidjevši kako nisam imao izglede za posao, odlučio sam slušati neke svoje CD-ove i pročitati nekoliko njegovih knjiga. Jedina stvar koju se sjećam od svega što sam čula i pročitao je koliko su instruktori lako postali vlasnici nekretnina. Radite 10 sati tjedno i napravite šest brojeva godišnje! To je bio obećanje koje su napravili, a ja sam skočio na glavu.

Nakon što sam bezbroj puta slušao CD-ove i čitajući sve što sam mogao dobiti na ruke, odlučio sam da je vrijeme da se probati. Prva prepreka s kojom sam se suočila bio je činjenica da nemam novca za kupnju kuće. Zaboravite dio gdje nisam imao pojma kako izgraditi posao, pregovarati s prodavateljem ili shvatiti što je u svijetu vezano uz kuću ako ga kupim. Sve su to bila pitanja na koja sam bila previše naivna da sam razmišljao na početku, ali ono što sam dobro razumio bila je jednostavna činjenica, nisam imao novca za kupnju bilo čega, a kamoli kući.

Međutim; sve "Gurus" obećao sam da ne trebam novac ili kredit za kupnju kuća, nažalost, započela sam početak ulaganja u nekretnine s opcijama najma, opcijama i veleprodajom. Kada čujete da možete kupiti kuće bez novca, to je istina. To sam učinio nekoliko puta i napravio sam mnogo novca. Pogledajmo nekoliko načina na koji to funkcionira, s nekim od pozitivnih i negativa svakog od njih. Jesam li spomenuo da je "Gurus" zaboravio reći da zaista postoje negativci u ulaganju u nekretnine?

Prije nego što započnem, dopustite mi da kažem da ću samo dati iznimno osnovno objašnjenje tih ideja. Jednostavno bih mogao napisati knjigu na svaku pojedinu, ali ovdje su goleme kosti za ulaganje bez novca ili kredita. Također imam još jednu veliku čitaonicu najbolje kratkoročne investicije tamo, pa provjerite i to!

Najam s mogućnošću kupnje

Prva je stjecanje nekretnine pomoću "Najam s mogućnošću kupnje". Ovo je mjesto gdje ćete iznajmiti nekretninu od prodavatelja za određeni iznos novca svaki mjesec, uz isključivo pravo kupnje nekretnine u određenom vremenskom okviru. Nema zatvaranja na početku ove transakcije, jednostavno ugovor koji navodi sporazum.

Sada kada imate ugovor s prodavateljem, pronađete "kupca stanara" da biste se preselili u nekretninu. Vi potpišete najam s mogućnošću kupnje s njima, pa stoga imate opciju najma robe sendviča. Vaš kupac stanara će vam dati nepovratni polog za isključivo pravo na opciju nekretnine po određenoj cijeni za određeno vrijeme i platiti mjesečni najam dok žive u imovini.

Kao bilješka, nikada ne potpišem ništa ili ne provodim transakcije nekretninama bez da moj odvjetnik pregleda dokumente. Vrijedi dodatni novac, vjerujte mi. Razgovarat ćemo više o važnosti odvjetnika u nekom drugom postu.

Kao što sam rekao, postoji mnogo više u tome da se zajedno dogovore transakcije najma, ali to je u osnovi kako to funkcionira. Postoji nekoliko pozitivnih i negativnih na ovu vrstu transakcije. Uzmimo minutu da pogledamo nekoliko. Prvo, pogledajmo pozitivne. Ste kupili nekretninu bez novca i zaradili novac od vašeg kupca stanara s njihovim nepovratnim pologom, kao i mjesečnim plaćanjem (uvijek biste trebali zaraditi na mjesečnom rasporedu između kupca i prodavatelja.

Imam pravilo od najmanje 200 dolara pozitivnog novčanog toka mjesečno po imovini. Imam nešto više od 600 dolara, ali u pravilu volim imati najmanje 200 dolara po kući svaki mjesec). Teoretski, vaš stanar kupac će u nekom trenutku otići u banku i isplati vam van, a vi ćete napraviti veliki komad novca kada to čini.

Evo stvarnosti, a nešto što nećete čuti na većini seminara za ulaganja u nekretnine, gdje vam pojedinačni govor pokušava prodati vaš program. Devedeset posto vremena, vaši kupci stanara su B & C kreditni kupci. Oni su privučeni vašem programu "Rent to Own", jer niti jedna banka nikada ne bi im zajamčila novac. U ovom gospodarstvu i tržištu, ti kupci su posvuda.

Stvarnost je, malo od njih (samo 10% u mom iskustvu) zapravo očistiti svoje kreditne i završiti kupnju kuće. Također, imat ćete veliki broj koji ćete biti prisiljeni iseliti i ukloniti imovinu. Kažem vam da vas to ne plaši, već da vas pripremim ako ste to vozilo za nekretnine koju želite nastaviti. Ako to učinite, pobrinite se da dobijete veliki opcijski depozit za pokrivanje izgubljene stanarine, odvjetničkih naknada i štete na imovini.

Postoji li novac za opciju najma, da. Ako nađete pravog kupca stanara, bez obzira kupuje li kuću, zaradit ćete novac na Depozitni dug i mjesečni najamnina. Ako niste prisiljeni iseliti ovu osobu, a on ne razbije kuću kad napuštaju, razmislite o sebi sretnim. Je li nekretnina uložena u najam opcija lako? Nema šanse. Imam više glavobolja od Opcije najma nego bilo koja druga vrsta transakcije.

S jedne strane, vi prodavatelj vikne na vas da proda svoju kuću i dobije zajam iz njihovog imena; bez obzira koliko dugo vremenski okvir morate dobiti. S druge strane, imate B / C kreditnog kupca koji je daleko manje nego motiviran da čini ono što on / ona treba da zapravo financira kuću. Ako sudjelujete u ovoj vrsti transakcije, morate imati gustu kožu i biti spremni za rješavanje tužbi, glavobolje i ne gdje je blizu potencijalu zarade koju ste obećali "Gurus". Imam više od dvadeset opcija najma u tijeku ovaj trenutak. I dalje ih radim, ali sam vrlo oprezan i polu-nerado nastaviti više. Glavni razlog za to je lakše stvaranje novca u Nekretninama, a pokazat ću vam ne samo ono što jest, ali kako to učiniti ... .. na pravi način.

Mogućnost nekretnine

Drugi način da zaradite novac u ulaganju u nekretnine bez novca ili kredita je "Opcija" imovine. Ova vrsta transakcije slična je Opciji najma, ali vrlo različita. Razmislite o rođaku Lease Option, koji je puno topliji i zabavniji.

Evo jednostavne razlike između dva. S opcijom najma, prodavatelj je pristao uzeti mjesečnu uplatu za određenu količinu vremena, uz određenu prodajnu cijenu koja će doći u nekom trenutku u budućnosti. Ne prihvaćam manje od 5 godina za ove transakcije i pokušavam dobiti deset godina. Uz "Opciju" za kupnju nekretnine, prodavatelj ne prihvaća mjesečne uplate. Jednostavno vam je dao isključivo pravo kupnje nekretnine po određenoj cijeni za određeno vrijeme.

Zašto bi prodavatelj odabrao jedan za drugim?

Pogledajmo nekoliko okolnosti i razloga koji mogu uvjeriti prodavatelja da odlučuju na jedan ili drugi način.

Uz opciju, prodavatelj može nastaviti živjeti u kući. Istovremeno, nastavit će izvršavati mjesečnu isplatu i voditi brigu o svim održavanjima i popravcima. Prodavatelj možda ne želi prihvatiti mjesečne uplate, s namjerom da netko drugi živi u svojoj kući. Iako mogu biti motivirani za prodaju, misao nekoga tko jede večeru i šetnju gologom gdje su podigli svoju djecu može biti previše za njih. Također, možda neće imati vremena za opciju najma. Ako je prodavatelj deset mjeseci iza svojih isplata s foreclosure kucanje na vrata, a vi (investitor) ne želi nadoknaditi te isplate, ali još uvijek postoji TON kapital u kući, opcija može biti vaš jedini izbor, bez plaćanja gotovine.

Uz strašan "Opcija" prodavatelj nema ništa za izgubiti. Imate određenu količinu vremena za kupnju svoje kuće, što ćete učiniti samo ako i kada pronađete kupca po višoj cijeni nego što imate mogućnost. U ovoj vrsti transakcije vaša ciljana publika nije B / C kreditni kupac, već pojedinac s gotovinom ili mogućnost da ode u banku i dobije zajam.

Pozitivno od toga, za vas investitor, je kako slijedi: Nemate posla s kupcima stanara, popravcima koje ostave kupci stanara, ljuti prodavači, deložacije, tužbe, mjesečne isplate bez kupaca stanara ... popis ide dalje i dalje. Negativi su da uopće ne zaradite novac, osim ako ste uspješno pronašli kvalificiranog kupca u roku koji ste dodijelili u Opciji za kupnju. Prodavatelj koristi zato što ne plaća nikakvu komisiju za nekretnine, a imaju pravo uživati ​​u kući dok ga pokušavate prodati.

Prodaja veleprodajom

Treći način da zaradite novac u nekretninama zapravo može zahtijevati investitoru da ima gotovinu, iako to nije potrebno. Ova tehnika je daleko najbolji i najlakši način za nove, neiskusne investitore da "brzo" novac u Real Estate. U stvari, to je daleko najbolji i najlakši način za veterane i iskusne investitore da "brzo" novac u Real Estate.

Veleprodajom je umjetnost, a tu riječ koristim namjerno, sposobnost točne vrijednosti potencijalne vrijednosti neke imovine i kupnje tako niske, možete ga brzo prodati za gotovinu drugom rehabberu ili krajnjem korisniku, a nikada ne popravljajte nešto , bez obzira na to koliko je dobro ili loše stanje imovine.

Sada, kažete, ne trebam novac za to. Jednostavno mogu zamijeniti imovinu za veleprodajnu cijenu, a zatim ga prodati rehabberu ili krajnjem korisniku. Apsolutno ste točni, ali uzimajući vlasnika da prihvati veleprodajnu cijenu je rijetka. Izradit ćete 100 veleprodajnih ponuda vlasnicima prije nego što ih prihvatite. Gdje ćete imati puno bolje sreće je kupnja foreclosures iz banaka.

Iako će većina vaših inicijalnih ponuda još uvijek odbiti banke, vjerojatnije je da će prihvatiti veleprodajnu ponudu. Oni također nikad neće vam dopustiti da opciju imovine. Prihvaćaju samo gotovinu i zahtijevaju da imate Dokaz o fondovima prije nego što pogledate svoju ponudu. Ako ne možete čekati više puta dnevno i održavati stalnu datoteku za praćenje sa svim veleprodajnim ponudama, u Real Estateu ćete zaraditi više nego većina "kućnih pera" koju vidite na TV-u.

Novac se može napraviti u Nekretnine na nekoliko različitih načina. Nikad neću tvrditi da određena tehnika nije dostojna vašeg vremena. Svi rade, neki samo bolje od drugih. Najpametniji i najbolji investitori ne usredotočuju svoje vrijeme isključivo na iznajmljivanje ili rehabilitaciju. Nikada ne pomiču čekić ili rade sami. Najbolji i najuspješniji investitori nekretnina su oni koji se usredotočuju na transakcijske inženjere i postaju majstori pregovaranja, odnosi s drugim investitorima i prihvaćanje činjenice da se stvarni novac vrši u guranju papira, a ne noktima udaranja.

Kao što rastu u karijeri ulaganja u nekretnine, uvijek ćete željeti stalni portfelj različitih vrsta transakcija u tijeku istodobno. Neki se investitori usredotočuju na jednu određenu strategiju i ulažu mnogo novca. Međutim, radije bih imao znanje da se poduzme bilo koji posao koji je došao moj put i pretvoriti ga u gotovinu.

Ja stalno imam stalan tok trgovine na veliko, opcije najma, rehabilitacije, nove konstrukcije i sve ostalo što mogu dobiti. Kao što je prethodno navedeno; sve ove strategije (i još mnogo toga što nisam spomenula u ovom članku) imaju svoje mjesto i mogu zaraditi novac. Međutim, za novog investitora, koji je postavljen na milijune dolara koje je obećao "Gurus", usredotočiti se na Opcije i veleprodajne poslove.

Istina je, imati gotovinu nije potrebno zaraditi novac u ulaganju u nekretnine, ali olakšava proces. Dok napredujete u svojoj karijeri, željet ćete pronaći način za stjecanje novca, bilo da se radi o zajmodavcima iz privatnog novca ili bankama. Transakcije su čišće i uz iskustvo vaše samopouzdanje kako bi se pravilno upravljalo ugovorom, a rizik će se povećati.

Ali za sada, napravite nered s onoliko malo rizika što je više moguće i zadržite vjeru da postoji ček na kraju tunela. Za mene je prva provjera koju sam zaradila bila mala, ali to mi je dala povjerenje da nastavim. Bilo je lijepo vidjeti veće provjere kako bi slijedila odijelo. Obećavam, nije bilo lako doći, ali s odgovarajućom obukom, napornim radom i malo sreće, lako može biti vaše ime na ovim provjerama. Dopustite mi da vam pokazati kako doći.