Zašto su najam nekretnina izvrstan način za širenje ulaganja

Većina financijskih savjetnika, televizijskih emisija o novcu, pa čak i fakultetima poučavaju ljude da ulažu novac na burzu. Nekretnine se rijetko spominju kao vozilo za ulaganje vašeg novca, osim kada kupujete osobno prebivalište, a ne iznajmljivanje. Osjećam se kako ulažam u nekretnine s najamnim nekretninama jedan je od najboljih načina ulaganja novca, kao i jedan od najboljih načina prijevremenog povlačenja. Ja sam pristran prema nekretninama jer sam u industriji nekretnina; Vodim ekipu za nekretnine od 10, imam 11 dugotrajnih najamnih nekretnina i popravljam i okrećem 10-15 kuća godišnje. Ali, učinio sam mnogo istraživanja o najboljim vozilima za umirovljenje i bogatstvo; za mene nekretnina puše druge opcije iz vode. Zašto više ljudi ne ulaže u nekretnine ako je tako sjajno? Potrebno je puno obrazovanja i znanja na lokalnom tržištu da budu uspješni agenti za nekretnine, nije lako uložiti u nekretnine.

Kada uložite u najam nekretnina, morate uložiti u novčani tijek, a ne uvažavanje

Jedna od najvećih pogrešaka koje ulagači čine pri kupnji nekretnina za najam, kupuju li kuću i nadaju se da će to poštovati. Ako kupite kuću za gotovinu, vjerojatno nećete ući u poteškoće s kupnjom nekretnina za uvažavanje, ali većina nas nema gotovinu za kupnju najma. Ako uložite u novčani tijek ne trebate najam nekretnina da biste cijenili kako biste dobili sjajne povrate. Novčani tok je iznos novca kojeg unajmljujete svaki mjesec nakon plaćanja svih troškova. Ako kupite pravu nekretninu po pravoj cijeni i ne nalazite se na nekom području s neobičnim cijenama kuća, trebali biste moći pronaći nekretninu za najam koji prate novčane tijekove.

Ja sam profesionalac u industriji nekretnina, a moja povratka može biti veća od većine. Posjedujem 11 dugotrajnih najamnina i pružaju više od 60.000 dolara godišnje u novčani tijek nakon svih troškova. Kupio sam prvu najamninu u prosincu 2010. godine i želim kupiti 100 najamnina do siječnja 2023. Veliki dio oko 60.000 dolara koji sam napravio svake godine je da će trajati sve dok posjedujem svoj najam nekretnina, zapravo će se povećati s vremenom dok plaćam hipoteke i inflacija uzrokuje povećanje rente. Uz burzu moramo se brinuti koliko ćemo dugo živjeti u mirovini, tako da naš novac ne istekne. S nekretninama za iznajmljivanje nikada nećete morati brinuti o tome da vam novac istječe, osim ako prodajete svojstva.

Kako ocjenjujete novčani tok na posudbi?

Mnogi investitori zaboravljaju shvatiti sve troškove koji su povezani s najamninom. Postoji mnogo više troškova nego samo hipoteke. Evo prekršaja najčešćih troškova:

• Hipoteka plaćanja: Ako imate zajam imat ćete hipoteke plaćanja, ovo je jednostavan!
• Porezi i osiguranje: Porezi na nekretninama uvelike variraju u različitim državama i gradovima. Plaćam oko 0,05% vrijednosti kuće u Coloradu, ali druga područja mogu platiti 10 puta više od toga. Svaka kuća bi trebala imati osiguranje na tome kako bi zaštitila od požara, poplave itd. Ako imate zajam kod kuće, postoji dobra šansa da će osiguranje i porezi biti uključeni u hipoteku plaćanja u obliku escrow plaćanja.
• Naknade za HOA: Ako kupite stan ili kuću u HOA-u, morat ćete platiti takvu naknadu i platiti za njih.
• Održavanje: Održavanje je nešto što mnogi investitori procjenjuju ili ne procjenjuju uopće. Čak i ako kupite kuću koja je potpuno preuređena, trebat će vam održavanje. Stanari nisu uvijek lagani na kućama i stvari se raspadaju. Starija kuća je više održavanja koja će biti potrebna. Ja obično pretpostavljam da 10 do 25 posto mojih zakupnina ide prema održavanju, ovisno o dobi i stanju mog renta.
• Vacancy: Mnogi investitori također zaboraviti račune za slobodna radna mjesta, koji puta vaše najam nekretnina se ne iznajmljuje i ne donosi nikakav prihod. Vi svibanj imati sreće i imati stanare koji žive u imovinu za 5 godina i uvijek platiti najam na vrijeme. Nemojte računati na to! Ja račun za 10% od mojih iznajmljivanja ići prema slobodnim radnim mjestima.
• Upravljanje: Ako ne želite upravljati svojim nekretninama, možete unajmiti upravitelja imovine. Tipični troškovi za upravitelja imovine mogu se kretati od 8 do 12 posto prikupljenih rente, a neke tvrtke naplaćuju i leasing pristojbe. Svaki put kad unajmljuju imovinu, naplatit će vlasnika 1/2 do punog mjeseca najma.
• Uslužni programi: Ako stanodavac mora platiti komunalije, potrebno ih je izračunati. Na mojim obiteljskim najamima stanari plaćaju sve komunalije.

Izračunavanje svih tih troškova nije lako, ali sam stvorio kalkulator novčanog toka na mom blogu koji ga čini mnogo jednostavnijim. Ovaj kalkulator će vam pomoći da odredite troškove održavanja na temelju dobi i stanja kuće i njegove besplatne! Dolje su troškovi povezani s jednim od mojih najamnina i izračunatim novčanim tijekovima.

Najam mjesečno: 1500 $
Hipoteka plaćanja uključujući i kamate i princip platiti dolje: - 421 dolara
Porezi: - 75 dolara
Osiguranje: - 55 dolara
Održavanje: - 225 dolara
Slobodna radna mjesta: - 150 dolara
HOA: - 0 $
Uslužni programi: - $ 0

Novčani tok: 574 $

Ako kupite najam nekretnine s negativnim novčanim tijekovima, obično ne završava dobro. Stvarno se stara plaća svaki mjesec u kuću koja bi trebala biti investicija. Ako ikada trebate prodati kuću, bit će teško jer ima negativan novčani tijek. Većina investitora ne želi negativni novčani tijek i ako je stan iznajmljen, bit će teško prodati vlasniku zauzetog kupca.

Koliko novca trebate kupiti najam nekretnina

Najveća prepreka ulasku u poslovanje najma je novac potreban za najam nekretnina i pronalaženje dobrih iznajmljenih nekretnina.Ako je bilo lako napraviti 10, 15 ili čak 20 posto na samom novčanom toku s najamninama, svi bi to učinili. Kada kupite najam nekretnina s kreditom, gotovo svaka banka će zahtijevati najmanje 20% dolje. Možda ćete morati platiti troškove zatvaranja, koji iznose oko 3% od cijene kupnje nekretnine, iako možete zatražiti od prodavatelja da ih plati kako bi smanjili vašu gotovinu u imovinu. Ako je kuća potrebno popravke, morat ćete platiti i za one prije nego što se može iznajmiti. Imovine koje kupujem koštaju između 80.000 i 130.000 dolara, a obično između njih iznose između 25.000 i 30.000 dolara.

Ako nemate toliko novca ili živite u nekom području s višim cijenama koje zahtijevaju još više novca, postoje načini kupnje s manje novca. Najlakši način za kupnju nekretnine za najam s manjom količinom gotovine je kupiti kao vlasnik stanara. Kada kupujete kao vlasnik stanara morate živjeti u kući najmanje jednu godinu, a zatim možete iznajmiti imovinu. Korisnici stanara mogu kupiti kuću bez ikakvog novca koristeći USDA zajam za ruralni razvoj ili VA zajam. Korištenje FHA ili konvencionalnih financiranja vlasnici stanara mogu kupiti dom sa samo 3,5 posto.

Kupnja nekretnina ispod tržišne vrijednosti

Jedna od ogromnih prednosti koje nekretnine ima na većini investicija je da možete kupiti nekretnine ispod tržišne vrijednosti. S dionicama možete kupiti tvrtke za koje smatrate da su podcijenjene na tržištu, ali ih ne možete kupiti ispod tržišne vrijednosti. Možete kupiti nekretninu ispod tržišne vrijednosti iz više razloga.

• Kuća je foreclosure ili kratka prodaja i banka želi prodati brzo
• Dom treba puno posla i svatko tko ga kupuje željet će oštar popust za rad i rizik, a dom ne može biti kvalificiran za financiranje
• Prodavač nema dovoljno znanja o tržišnim cijenama i navodi svoj dom ispod tržišne vrijednosti (domovi su puno teže za vrijednost od dionica)
• Nekretnina prodaje kuću i želi se riješiti što je brže moguće
• Dom se prodaje na aukciji s ograničenom izloženošću i samo kupcima u gotovini

Kupujem sve moje nekretnine za iznajmljivanje i popravljam i okreću se ispod tržišne vrijednosti. Želim da mi najam nekretnina iznosi najmanje 20% ispod tržišne vrijednosti i na određenim područjima koja imaju visok omjer rent-to-value vrijednosti. Moja tipična kuća iznajmljuje $ 1,200 do 1,500 dolara i kao što sam spomenuo troškove od 80.000 do 130.000 dolara s nižim cijenama kuća koje trebaju više popravaka od onih skupe. Kada kupim kuću 20% ispod tržišne vrijednosti, skoro ću vratiti cijelu svoju gotovinsku investiciju čim potpišem završne dokumente. Također povećam svoj novčani tijek kupnjom ispod tržišne vrijednosti, ali potrebno je više novca kad moram popraviti kuću.

Koliko je teško pronaći sjajne nekretnine za iznajmljivanje?

Ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje zvuči izvrsno pravo? Sada ste stigli do teškog dijela, pronalaženje svojstava koja će novčani tijek i mogu se kupiti ispod tržišne vrijednosti. Imam sreću da se nalazim u području u Sjevernoj Coloradu koja ima veliku omjer rent / value i pristojne cijene domova. Neki od vas čitanja mogu biti u područjima gdje je cijena za kupnju kuće četiri puta veća, a iznajmljuje se ne približava novčanim tokovima. Prvi korak u ulaganju u najam nekretnina je identificiranje najboljih mjesta za kupnju. U nekim slučajevima možda ćete morati istraživati ​​druge četvrti ili gradove koji imaju smisla ulagati. Jedan od najtežih dijelova kupnje nekretnina za iznajmljivanje je pronalaženje pravog mjesta. Prvi korak je pitati bilo koga tko zna tko je u industriji gdje može biti dobro mjesto za kupnju. Zatim provjerite područje pomoću kalkulatora novčanog toka kako biste utvrdili možete li tamo zaraditi novac. Koga pitate?

• Agenti za nekretnine: trebat će vam veliki agent u nekom trenutku i nikad nećete početi tražiti prerano. Ponekad najbolji agenti su mladi i neiskusni, ali voljni naporno raditi kako bi mogli obaviti poslove.
• Tvrtke s naslova: oni vide investicijske nekretnine koje se stalno kupuju i prodaju.
• Zajmodavci: oni znaju gdje ulagači s kojima rade s njima kupuju kuće.
• Voditelji nekretnina: u nekom trenutku vam je potreban i upravitelj nekretnina, ali će znati gdje su područja dobrih rent-value odnosa.
• Ulagači: ako znate bilo koji investitor ne bojte se pitati ih. Ako to ne znate, potražite lokalne sastanke REIA na vašem području i počnite pohađati sastanke.

Nakon što ste identificirali veliko područje za najam nekretnina, morate pronaći svojstva. Najprije se bolje razgovarajte s zajmodavcem kako biste bili sigurni da se možete kvalificirati za zajam i kupiti ga na prvom mjestu! Kada tražite najam nekretnina trebat će vam agent za nekretnine koji je spreman raditi za vas. To znači da će vam vrlo brzo prikazati kuće i pisati ponude vrlo brzo, kao i pronaći ponude. Većina iskusnih agenata možda neće imati vremena da vam pruži potrebnu pažnju. Zato sam predložio da koristim mladog agenta koji je pun ambicije i ima dosta vremena na svojim rukama. Taj agent bi također trebao biti u mogućnosti pokazati vam vjerovniku da se kvalificira. Kada želite kupiti nekretnine ispod tržišne vrijednosti, potražite nekretnine na aukcijama, nekretnine, REO-ove, kratke prodaje i tradicionalne prodaje. Na današnjem tržištu važno je brzo djelovati! Zato vam treba agent koji odmah može prikazati kuće i tko odmah može napisati ponude.

Ako ste pogledali i izgledali i ne možete pronaći ništa blisko s novčanim tokovima, postoji mogućnost ulaganja na daljinu. Dugotrajno ulaganje uključuje kupnju nekretnina izvan države, a zatim oslanjajući se na upravitelja imovine za održavanje i iznajmljivanje imovine za vas. Postoje i ključne tvrtke koje kupuju, popravljaju kuće, iznajmljuju ih, stavljaju upravitelja imovine na mjesto i prodaju kuću iznajmljenu.Veliki dio o ključevima za ključ u ruke je da se unajmljuju u pozitivnom području novčanog toka, ali ih nećete kupiti ispod tržišne vrijednosti, jer prodavatelj želi premiju za ta svojstva.

Kako studenti mogu početi ulagati u najam nekretnina?

Većina studenata nema novca ili prihoda za kupnju kuće, ali postoji nekoliko mogućnosti koje treba razmotriti. Jedna od tih mogućnosti je kiddie condo zajam, koji omogućava studentu ili mladoj odrasloj osobi da kupi kuću s krvnim rođacem kao suvoditelj. I mlado odraslo i suvoditeljice su na Deedu i mora se živjeti u kući. Plaćanje može biti čak 3,5%, a sobe se mogu iznajmiti drugim ljudima sve dok to dopuštaju lokalni prostorni zakon. Mladi odrasli ili učenici ne trebaju dohodak da bi se kvalificirali za zajam, jer suvodac može koristiti svoje prihode.

Najbolji dio o kiddie condo zajam je ako druge sobe se iznajmljuju student može biti u mogućnosti koristiti zakupninu da plati hipoteku i neke ostati kao dobro. Ne samo da student živi slobodan, nego i novac! Ako se student može kvalificirati za zajmodavac za stanarinu vlasnika bez su-gospodara, oni bi mogli samostalno kupiti kuću koristeći ovu strategiju. Ako je kuća dobra zakupnina, najam od ostalih studenata treba platiti za hipoteku i neke. Kad se učenik odmakne, mogu iznajmiti cijelu imovinu i zaraditi još više novca.

Koliko je rizično kupovati najam nekretnina?

Mogu zamisliti da mnogi od vas vjerojatno misle da ovo sve zvuči sjajno sve dok se tržište nekretnina ne raspada, a cijene kuća opet padnu. To je važno zabrinutost za bilo kakvu investiciju, ali ako kupite kuću s velikom posudom za unajmljivanje novčanog toka, to nije važno kao što mislite. Tijekom posljednjeg udesa u kući vidjeli smo da cijene padaju za 50% ili više u nekim područjima, a mnogi su ljudi bili jako pogođeni padom. Iznajmljivanje se također spustilo na nekim područjima, ali ne toliko koliko su cijene pala. Važno je shvatiti da stanari nisu izravno vezani za vrijednosti kuće. Vrijednosti kuće temelje se na opskrbi i potražnji kuća za prodaju, ali se iznajmljuje na temelju ponude i potražnje dostupnih zakupa. U posljednjoj nesreći naši su najam smanjili možda 10% u nekim područjima, a neka područja nisu vidjela pad. Ljudi će uvijek trebati mjesto za život, a ako kupujete s puno novčanog toka, tada vam se maleni najamni troškovi ne bi smjeli povrijediti. Ogromna smanjenja vrijednosti kuće neće utjecati na vas ako ne morate prodati. Naše vrijednosti su prošle tamo gdje su bile prije stambene krize.

O Marku Fergusonu

Mark je licenciran agent za nekretnine od 2001. godine i specijalizirao se za REO i HUD popise. Trenutačno vodi tim od deset, koji uključuje 6 licenciranih agenata. Označite vlastite 11 dugoročne najamnine i popravite i okrećite 10-15 domova godišnje. Mark također pokreće InvestFourMore.com, blog posvećen raspravljanju njegovih nekretnina za iznajmljivanje, popravlja i okreće se i postaje agent za nekretnine.