Novac

Evo što stanodavci rade s vašim plaćanjem najamnine svaki mjesec

Evo što stanodavci rade s vašim plaćanjem najamnine svaki mjesec

Čujemo puno o tome koliko je skupo stanarina u mnogim gradovima. Ali kamo ide taj novac?

Dok neki stanari sumnjaju da je ravno u džepove pohlepnih zemljoposjednika, htjeli smo istražiti istinu - pa smo razgovarali sa sedam zemljoposjednika kako bismo dobili svoju stranu priče.

"Javnost voli iznevjeriti zemljoposjednike iz nekog razloga, ali stanodavci imaju puno više troškova i glavobolje nego što većina ljudi shvaća " rekao je Brian Davis, investitor nekretnina s 15 nekretnina za iznajmljivanje i suosnivač bloga nekretnina SparkRental.

Mark Ferguson, realtor, investitor nekretnina i vlasnik 14 najamnih nekretnina u Coloradu, složili su se: "Iako može činiti apsurdno da neki ljudi plaćaju toliko u stanarinu, ne zaboravite da stanodavac mora platiti puno više troškova od većina ljudi misli, a čak i više od mnogih stanodavaca misle da će platiti. "

Ovdje su glavni troškovi stanodavci nazvani kada smo pitali što se događa da je velika plaćanja najam vam dati svaki mjesec.

Osim toga, imamo dva primjera stvarnih mjesečnih proračuna vlasnika stanara tako da možete vidjeti točno ono što brojevi izgledaju - nešto za razmislite o tome pišete li mjesečnu provjeru iznajmljivanja ili razmišljate o ulaganju u nekretninu za iznajmljivanje.

1. Hipoteka

Ako vaš stanodavac još uvijek plaća hipoteku na njegovu imovinu - što su mnogi - pristojan komad plaćanja najma ide ravno u banku da plati glavnicu i kamate.

2. Uslužni programi

Neki zemljoposjednici uključuju komunalne usluge u najamninu, ali čak i oni koji ih ne mogu napustiti plaćaju iz džepa.

"Kad su jedinice zauzete, imam svoje stanare platiti za struju, plin, vodu, televiziju, telefon i internet", rekao je Andy Panko, vlasnik dviju jednosobnih stanova u kompleksu u Woodbridgeu u New Jerseyu.

"Čak i kad je jedinica prazna, ipak mora postojati električna, plinovoda i voda. Moram staviti one u moje ime kad nema stanara. "

3. Osiguranje

Stanodavci trebaju nositi osiguranje stanodavca koji štiti njihovu fizičku imovinu od nesreća i iznenadnog gubitka zbog stvari poput vatre ili teškog vremena.

Oni također moraju imati osiguranje od odgovornosti, koja štiti njihovu financijsku imovinu u slučaju potraživanja od odgovornosti, kao što je netko koji ih tuži nakon klizanja i pada na ledeni pločnik.

4. Održavanje i popravci

Bez obzira na to je li gotov novac i vrijeme koje je proveo sami popravljajući stvari ili angažiraju radove, održavanje i popravci visoko su na popisu troškova stanodavca.

"Većina stanodavaca može računati na 5 do 20% iznajmljenih iznajmljenih troškova održavanja", kaže Ferguson.

Kaycee Wegener od Rentec Directa ih razbija u dvije različite vrste troškova:

1. fiksni troškovi možete procijeniti ispred vremena, uključujući rutinsko održavanje kao što su čišćenje, uklanjanje smeća i kontrola štetočina, te sezonsko održavanje kao što je kosilica, uklanjanje snijega i čišćenje kanala

2. varijabilni troškovi možete pokušati proračunati, ali koji vas i dalje može iznenaditi, uključujući popravak i zamjenu uređaja, oštećenje imovine zbog nepažnje ili uobičajenog trošenja i u slučaju nužde.

"Mnogi iznajmljivači nemaju dobar smisao koliko košta pravilno održavanje imovine samo zato što još nisu bili vlasnici imovine", rekao je Deb Tomaro, suradnik brokera s RE / MAX acclaimed properties.

"To stablo košta 1200 dolara za uklanjanje. Taj krov je 8.000 dolara. Taj hladnjak je 800 dolara. Dobar stanodavac ima rezerve tako da, kada nastanu hitni slučajevi, mogu se brzo riješiti i smanjiti neugodnosti stanara. Stanodavci koji svakodnevno strugaju za svaki mjesec možda nemaju priliku izgraditi rezerve. "

Čak i ako stanodavac ima rezervu izgrađen, loša godina još uvijek može ih teško pogoditi.

Nick Bowman, stanodavac u Coloradu 15 godina, može reći mnogo priča o neugodnim iznenađenjima kao što su "iznenadna zamjena linije kanalizacije za $ 6K" i "iznajmljivač koji traje neposredno prije Božića i ostavlja toplinu da se cijevi mogu zamrznuti , To su vrste noćnih mora koje stvarno mogu odvoditi vaš rezervni račun. "

5. Čuvanje sve do koda

Stanodavci su dužni osigurati da su njihova svojstva sigurna za stanovanje, a to ne dolazi jeftino. Ovi "troškovi povezani s propisima", kako ih je Davis nazvao, uključuju stvari kao što su dozvola za iznajmljivanje, obavezne inspekcije i godišnje pristojbe za registraciju.

"U Baltimoreu, gdje imam većinu mojih nekretnina", rekao je Davis, "moram se registrirati i platiti godišnju naknadu i sa državom Maryland i gradom Baltimoreom. Moram imati inspekciju olovne boje između svakog stanarine. Volio bih da mogu prodati neke od mojih najamnih jedinica, ali ih nitko drugi ne želi za ono što imam u njima; Bio sam prisiljen prerastati svojstva u skladu s lokalnim propisima. "

James Richards, posrednik Hot Market Realtya u Minneapolisu, Minnesota, osjeća Davisovu bol:

Grad sam navela da nema dovoljno trave po kvadratnom inču. (Da, oni zapravo imaju inspektora koji traže takve gluposti.) Svaka kuća koja je izgrađena prije 1978. godine mora proći test probnog otvaranja kada se novi stanar pomiče, čak i ako je prethodio takav pregled.Troškovi testova kreću se od 300 do 500 dolara, a da ne spominjemo troškove povezane s time da to prođe prvi put, a obično iznose od 3.000 do 5.000 dolara ili više ako imovina zahtijeva sve nove prozore.

Richards također ističe da "kazne se procjenjuju stanodavcu kada stanar počini zločin: poskakuje susjedstvo, koristi previše državnih službi, stavlja smeće u spremnik za recikliranje, dopušta da kartice registarske pločice isteknu, ne rezati travnjaka ili lopatari, itd. Stanodavacova novčana kazna je obično veća od počinitelja. "

6. Porezi i pristojbe

Pored plaćanja poreza na imovinu, stanodavci također plaćaju porez na prihod od najma koji prima.

Dok primaju neke porezne odbitke, dobivanje tih odbitaka često može biti trošak u sebi (vidi sljedeću stavku).

7. Knjigovodstvo i računovodstvo

"Nekretnine za najam dolaze s knjigovodstvenim i računovodstvenim glavoboljama", rekao je Davis, "koji je koštao vrijeme i novac. Platim knjigovođu i računovođu oko 4000 dolara godišnje, a ja još uvijek završavam trošenje 30 do 40 sati godišnje sam radeći na moju poreznu prijavu. "

8. Naknade upravitelja imovine

Vrijeme ima vrijednost, tako da mnogi zemljoposjednici smatraju najučinkovitijima da zaposli upravitelja imovine kako bi mogli upravljati svakodnevnim poslovima njihovih različitih smještajnih jedinica.

Ove se naknade obično kreću od 8 do 12% mjesečne cijene najma, prema All Property Managementu.

9. Promet stanara i slobodna radna mjesta

Kada stanari napuste, donosi cijeli niz troškova.

"Natječaji su ogroman trošak za stanodavce", rekao je Davis, "osobito u ne-tako vrućim tržištima. Ne samo da zemljoposjednici moraju pokriti hipoteku dok ne dobivaju prihode od najma; oni također obično trebaju obnoviti cijelu jedinicu i zamijeniti sve tepihe. Iznajmljivači imaju malo poticaja za nježno tretiranje podova ili zidova, budući da vlasnicima stanova teško je zadržati novac iz sigurnosnog pologa kako bi pokrio troškove. "

"Većina stanodavaca će platiti 5 do 15% najamnine u slobodnim radnim mjestima", rekao je Ferguson.

10. Marketing

A kad je u pitanju pronalaženje nekoga tko popunjava ta slobodna radna mjesta, stanodavci nastanu kao troškovi poput naknada za kreditne izvještaje, usluge profesionalnih fotografa za unose i još mnogo toga.

"Ja činim sve svoje reklamne i stanarske projekcije", kaže Panko. "Cijeli proces oglašavanja i screeninga može biti outsourced agentu za nekretnine; međutim, naplaćuju naknadu jednake mjesečnom najamu svaki put kad pronađu i smjeste stanara. "

11. Pravne pristojbe

"Nadam se da stanodavci i stanari imaju dobru vezu i da se međusobno poštuju", kaže Panko, "ali ako ne i nastaju problemi, možda ćete morati angažirati pravnike koji će se konzultirati u vezi vaših prava i pravnih lijekova u okviru vašeg ugovora o najmu i državnih zakona o zakupu. Najgori slučaj, možda ćete morati iseliti stanara. To je dugotrajan i skup proces "

Richards to može potvrditi. "Podnošenje iseljenja košta 340 dolara samo za pristojbu za podnošenje zahtjeva, a vi morate zadržati odvjetnika po cijeni od 400 do 500 dolara po iseljenju", rekao je.

"Mnogi deložacije završavaju s stanarom koji je dobio slobodan odvjetnik iz neke vladine agencije u borbi protiv deložacije. Kada se to dogodi, to traje duže (izgubljena stanarina) i više troškova u odvjetničkim naknadama zbog činjenice da se ročište obično mora dogoditi. Provela sam čak 1.500 dolara kako izbacujem stanara. "

Kako bi se stvari pogoršale, rekao je: "Ne mogu napraviti učinkovite provjere u pozadini, jer gore navedeni besplatni odvjetnici obično otpuštaju zapise stanara, pa čak ni pozadinska provjera neće otkriti probleme koji stoje pred sobom".

Davis je u istom brodu: "U bilo kojem mjesecu imam nekoliko stanara koji zanemaruju plaćanje stanarine. Tada moram proći kroz postupak davanja zakonskih obavijesti, podnošenja zakonskih prijedloga na sudu, plaćanja sudskih pristojbi, čekanja nekoliko mjeseci kako bi se pojavio datum suda - sve dok plaćaju hipoteku na imovinu, a ne dobivaju ni dime od stanara „.

Razbijanje sve dolje

Dakle, što ovo izgleda na mjesečnoj osnovi?

Ferguson je dao ovaj primjer onoga što tipični troškovi mogu izgledati na jednoj jedinici u predgrađu Colorado koji godišnje iznajmljuje 1.500 dolara mjesečno:

  • Hipoteka plaćanja: 750 dolara mjesečno
  • Porezi: 100 do 500 dolara mjesečno
  • Osiguranje: $ 50 do $ 150 mjesečno
  • HOA naknade: do $ 500 mjesečno (odnosi se samo na njegove stanove, koji su dio udruge kuća)
  • Održavanje: 75 do 300 $ mjesečno
  • Slobodna radna mjesta: 75 do 225 dolara mjesečno

"Kada sve te troškove dodate u jednadžbu", zaključuje Ferguson, "mjesečni troškovi dolaze na 1.050 $ - 2.425 dolara mjesečno za 1.500 dolara mjesečno u najamninu".

Richards je dao ovaj slom jednog od njegovih svojstava u Minneapolisu:

  • Porez na imovinu: 300 dolara mjesečno
  • Licenca za iznajmljivanje: 100 USD mjesečno
  • Certifikat peći: 25 dolara mjesečno
  • Osiguranje: 100 $ mjesečno
  • Novčane kazne / inspekcija / proračun troškova gradskog naselja: 200 $ mjesečno

"Na ovu nekretninu prikupljam $ 1.250 mjesečno", kaže on. "Niže navedene troškove, što mi ostavlja 525 dolara za plaćanje hipoteke, održavanje, promet, itd. U međuvremenu, vlada stvara 400 dolara mjesečno i povećava mnoge druge troškove".

Iako Richards želi da bi mogao manje naplatiti za neke od njegovih najamnina, njegove su ruke često vezane za troškove koji su izvan njegove kontrole. "Razmišljanje da je stanodavac" bogat "tako da će jesti sve te troškove je apsurdno", rekao je iskreno.

"On ili ona je u poslu zaraditi novac. Svi nastali troškovi bit će proslijeđeni stanaru u obliku veće stanarine. Budući da smo svi na istom brodu, neću se sam izvući iz tržišta. Puno bih puno manje zaračunavao za dobrog stanara i zato bih rado smanjio svoju najam ako gore navedeni troškovi nisu bili dio jednadžbe. "

Vaš krug: iznajmljivači, čini li to da je vaš najam plaćanja drugačiji? Stanodavci, postoje li drugi troškovi koje biste dodali na ovaj popis? Ako razmišljate o tome da postanete stanodavac, da li ti brojevi potiču da ponovno razmotriš?

Kelly Gurnett je slobodni bloger, pisac i urednik koji vodi blog Cordelia Calls It Quits, gdje dokumentira njezine pokušajima da oslobode svoj život onih stvari koje nisu bitne i više se usredotočuju na stvari koje čine. Pratite je na Twitteru @CordeliaCallsIt.


Pošalji Komentar