Novac

Investiramo u Duplex. Evo što smo dosad naučili

Investiramo u Duplex. Evo što smo dosad naučili

Ako kupite duplex i živite na jednoj strani, imate kuću i najam koji dolaze s druge strane kako bi ga platili.

Investicijska nekretnina također nudi porezne olakšice. A što bi bilo lakše nego upravljati najamom u susjednoj kući?

Vjerojatno ste čuli argumente za kupnju dupleksa umjesto obiteljske kuće. Ali, zaista je dobra ideja za vas?

Može biti.

Nedavno, nakon četiri godine Floride vrućine i vlage, moja supruga i ja smo se preselili natrag u Colorado kupiti duplex u malom gradu Firence.

Ovdje smo živjeli samo kratko, stoga ne mogu ponuditi opsežan vodič za kupnju dupleksa kao dom. Ali puno se može dogoditi za nekoliko mjeseci, pa možda možete naučiti nekoliko lekcija iz našeg iskustva.

Možda čak i dovoljno da odlučite jeste li spremni za ovaj stil života / investicije ...

Kupnja na udaljenosti

Moja supruga je bila zauzeta, pa sam letio četiri dana u Colorado kako bih potražio naš novi dom i investicije.

Nakon što sam se vratila na Floridu, pokušali smo kupiti višestruko vlasništvo - moju omiljenu od sedam nekretnina koje sam vidio. Otkrili smo nekoliko problema i posao je pao, pa smo ponudili ponudu na duplexu u kojem sam bio samo 10 minuta.

Kupnja nekretnine u koje ste bili samo nekoliko minuta nije tako riskantna koliko zvuči, sve dok imate ugovor o osiguranju.

Ako je inspektor pronašao bilo kakve velike probleme, mogli bismo izaći van. Obje jedinice su također bile zauzete, pa smo se i nakon pregleda najma mogli izdvojiti ako je najam bio manji od navedenog u informacijama o unosu.

Nekretnine se brzo prodaju u Coloradu, a cijene se povećavaju, ali nismo imati kupiti nešto. Stoga smo ponudili 119.000 dolara, oko 8.000 dolara manje od cijene za molbu.

Prodavatelj je rekao da.

U međuvremenu, moja žena me postavljala na pitanja na koja nisam mogla odgovoriti, kao da su spavaće sobe bile obložene tepihom, u kojoj se boji zidovi nalaze i gdje su se nalazili perilica i sušilica.

Srećom, inspektor je odgovorio na neka od tih pitanja.

Što je još važnije, imao je iskustvo strukturnih inženjerstva. Duplex je sagrađen 1900. godine, ali osigurao nam je pukotine na zidovima (od kojih se većina nisam sjećala) ništa ozbiljno.

Lekcije:

  1. Nemojte se previše vezati za neko svojstvo.
  2. Imajte na umu alternative.
  3. Pokušajte ponuditi manje od cijene koja traži.
  4. Uzmite si vremena gledajući imovinu ako ste zainteresirani za to.
  5. Najam inspektora s građevinskim ili inženjerskim iskustvom.

Pregovaranje o ponudi

Duplex nema glavnih funkcionalnih problema.

Nakon što smo dobili izvješće o inspekciji, tražili smo manje popravke, a prodavatelj je složio. Također nam je pružio uvjeravanja da će jedna jedinica biti prazna do trenutka kad smo se preselili.

Naš ugovor nam je omogućio otkazivanje posla ako nismo pronašli prihvatljivo osiguranje. A prihvatljivo, značilo je gotovo sve - od cijene do onoga što bi se moglo pokriti ili isključiti (poput potresa ili poplava).

Jezik ugovora je rekao da možemo otkazati ugovor "na temelju bilo kakvih nezadovoljavajućih odredbi imovinskog osiguranja, u Kupčevu jedinom subjektivnom nahođenju. "Naravno, postoji krajnji rok, kao i kod svih nepredviđenih slučajeva.

Agencija za osiguranje postavila nam je pitanja koja smo poslali našem agenta za prodaju nekretnina, koji su ih proslijedili agenciji za prodaju, koji su ih proslijedili prodavatelju, koji je odgovorio svom agentu koji je tada kontaktirao našeg agenta, koji nas je tada kontaktirao, i kontaktirali smo našeg agenta osiguranja, koji su tada imali još jedno pitanje.

Proces je bio zamoran i spor. I osiguranje je bilo skupo, što smo otkrili dan nakon naš rok osiguranja.

Srećom, nakon što smo ispitivali našeg agenta za osiguranje, otkrili smo da možemo znatno smanjiti troškove podizanjem odbitne, plaćanjem godinu dana unaprijed i dobavljanjem osiguranja automobila kroz istu tvrtku.

Podaci o unosu naveli su da su se jedinice unajmile za 650 dolara mjesečno, ali odjednom sam podsjetio stanaricu s jedne strane da mi je rekla da je platio 600 dolara.

Imali smo kopije najma poslanih e-poštom i najamninu je bio 650 dolara, ali je diskontirano 50 dolara ako je zadržala mjesto koje izgleda dobro za prikaze dok je bio na prodaju.

Lekcije:

  1. Inspekcije su prilika za pregovaranje ili povratak iz posla.
  2. Pogledajte rokove ugovora.
  3. Zamolite svog agenta za osiguranje kako možete smanjiti godišnju premiju.
  4. Pitajte stanare kada vidite mjesto.
  5. Uvijek zatražite kopije ugovora o zakupu i druge ugovore

Zatvaranje posla

Čim smo prošli kraj naših rokova ugovora, našli smo naš dom u Floridi za prodaju.

Slijedeći je dan prodao za više od cijene za molbu - luda vremena se vraćaju u Floridi! Zatvorili smo prodaju 16 dana kasnije, nekoliko dana nakon zatvaranja na duplex.

U međuvremenu smo otkrili stanar u jedinici koju smo planirali zauzeti je još uvijek tamo.

Razmišljali smo o mogućnosti beskućnika nakon zatvaranja na Floridi i zaključili smo da trebamo više informacija. E-mailovi i telefonski pozivi prošli su tipičan labirint agenata za nekretnine i nismo mogli dobiti jasnu sliku o situaciji.

Moja je supruga pronašla rješenje.

Pronašla je osobni telefonski broj prodavatelja na zakup, a izravno smo ga zvali. Stanar u "našoj" postrojbi bio je više ili manje otpušten i napustio je četiri dana prije nego što smo stigli.

Agenti za nekretnine ne vole se zaobići, a neki prodavači radije ne bi razgovarali s kupcima, ali u ovom slučaju to je bila jedna od najboljih odluka. Prodavač je bio od velike pomoći - čak je i došao nakon što smo se odlučili odgovoriti na sva pitanja koja smo imali.

Spomenuli smo da bismo mogli zatvoriti prije planiranog, ali nismo čuli od naslovnice. U jednom trenutku sam ih nazvao i rekli: "O da, krenuli smo na zatvaranje i radovi će biti tamo za nekoliko dana."

Hvala vam što ste nam priopćili - očito nije bilo važno da znamo kada je zatvaranje bilo! Brzo smo povezali novac tako da bi on bio na vrijeme. Nikada nisam upoznao naslovnu tvrtku koju volim.

Lekcije:

  1. Može vam pomoći izravno razgovarati s prodavateljem ako je moguće.
  2. Pratite sve - nećete biti obaviješteni o važnim promjenama.

Kako zaraditi novac sa svojim domom

Zatvorili smo početkom mjeseca.

Budući da se najam plaća unaprijed, bili smo zaslužni za zatvaranje najamnine koja je već skupljena. Ako ste uski na novac za zatvaranje troškova, to može puno pomoći. U suštini smo zarađivali novac prije no što smo se i kretali.

To je bila dobra vijest.

Pet dana nakon što smo stigli u naš novi dom (sa svime što smo imali u vlasništvu i dvije mačke u našem malenom), stanari s druge strane najavili su da odlaze u tjedan dana - i jedan od njih odvaja rupu na tepihu.

Srećom, prethodni vlasnik je prikupio dodatnu polog od 500 $ za štete za kućne ljubimce.

Bilo je to loše vijesti i dobre vijesti. Nisam bio oduševljen što moram pripremiti drugu stranu za nove stanare dok se još uvijek naseljavaju i slikaju našu stranu. S druge strane, vjerojatno bismo pronašli bolje stanare i mogli bismo početi svježim vlastitim pravilima.

Odlučili smo koristiti uslugu plasiranja kako bismo pronašli iznajmljivača.

Za 75% prve mjesečne najamnine, fotografirali su se, oglašavali na nekoliko mjesta, primili aplikacije, provjerili kredit i pozadinu, te preporučili.

Tako smo imali neočekivani trošak, par tisuća dolara u popravcima, slikanju i drugoj pripremi, i neko slobodno vrijeme ubrzo nakon ulaska.

Ali sada imamo nove stanare, a za još 50 dolara mjesečno nego što se očekivalo. Nadamo se da će ostati godinama.

Lekcije:

  1. Zatvorite kupnju početkom mjeseca kako biste sakupili prepaid najam pri zatvaranju.
  2. Očekujte troškove pripreme zakupa i gubitka prihoda od slobodnih radnih mjesta.
  3. Pazite da prikupite veći ili dodatni polog ako dopustite kućnim ljubimcima.
  4. Neka tvrtka za upravljanje pronađe stanare ako niste sigurni kako nastaviti.

Financiranje dupleks

Bili smo sretni da bismo mogli platiti gotovinu za naš duplex, ali ih također možete financirati.

Bankrate.com objašnjava da postoje neke posebne prednosti za financiranje dupleksa kada živite u njemu.

Na primjer, za razliku od investitora koji ne stanuju, možete dobiti kredit za federalnu stambenu administraciju ili branitelja.

Iako je vaš dom, ponekad možete koristiti prihode s druge strane kako biste se lakše kvalificirali za kredit.

Ali budite sigurni da brojevi i dalje imaju smisla nakon što dodate u tim isplatama kredita.

Na primjer, ako su jedinice slične veličine, izdvojiti polovicu svake hipoteke plaćanja investicijskoj jedinici, zajedno s polovicom zajedničkih troškova i svim troškovima specifičnim za tu stranu.

Trebali biste ciljati barem nešto pozitivnog novčanog toka (na toj jedinici) nakon svih tih troškova.

Porezne prednosti posjedovanja dupleks

Možda ćete morati pročitati porezne prednosti posjedovanja i stanovanja u duplexu.

No, u osnovi, sve što potrošite na jedinicu za iznajmljivanje je trošak koji smanjuje prihode koje prijavljujete i poreze koje plaćate. To uključuje oglašavanje, bojanje, cvijeće za dvorište - sve što vam pomaže da zadržite mjesto iznajmljenom.

Troškovi za cijelu imovinu općenito su podijeljeni na sredini.

Na primjer, polovica poreznih i osiguravajućih računa predstavljaju troškove najma. Ali razgovarajte s računovođom ako imate jedinstvenu imovinu, kao da je jedna strana puno veća od druge.

Dobivate i druge pogodnosti za daljnje smanjenje poreznog računa, kao što je potraživanje amortizacije kao trošak. I dalje se možete kvalificirati za porez na kapitalne dobitke na polovici imovine kada prodajete, budući da živite u njemu.

Nedostaci dupleks

Nedostaci posjedovanja dupleks su o tome što biste pogodili.

Evo kratkog popisa potencijalnih problema s kojima biste se mogli suočiti:

  1. Stanari koji ne plaćaju na vrijeme: Budite spremni brzo pokrenuti deložaciju.
  2. Pet štete na vašem posjedu: Možemo ograničiti broj kućnih ljubimaca.
  3. Potencijalna odgovornost za nezgode na imovini: Dobiti osiguranje.
  4. Skupna iznenađenja poput lomljenih peći: Naši su 30 godina, prstima prešli.
  5. Puno održavanja: Neće biti cijelo vrijeme, ali vjerojatno kad to najmanje očekujete.

Za mene je najveći nedostatak stres stalnih odluka.

Da li sam popraviti tuš ili platiti pet puta više za profesionalce?

Dopuštam li iznajmljivačima da imaju vrt?

Mogu li zatražiti stanarinu na vrijeme, čak i ako to znači da stanar neće imati novaca za lijek za bebu? (To je zapravo došlo na prethodni najam u vlasništvu.)

Ti problemi nisu jedinstveni duplexima. Dolaze s bilo kojom stambenom nekretninom.

Posebne dupleksne prednosti

Kao investicija, najam nekretnina ima jasne prednosti.

Na primjer, najam obično raste tijekom vremena, ali vaša isplata hipoteke ostaje ista (uz pretpostavku da imate fiksnu kamatnu stopu), pa se vaš prihod povećava. No, neke prednosti su specifične za vlasnike dupleksova.

Na primjer, duplex pruža priliku da manje ulažete u svoj dom. Naš duplex ima dvije 1.100 četvornih stopa jedinica i platili smo 119.000 dolara, dok su male kuće na istoj ulici koštale otprilike isto.

Na kraju smo stavili 3.000 dolara na popravljanje mjesta. Zajedno s $ 1.000 u zatvaranju troškova, potrošili smo $ 123.000 - $ 61.500 za naš dom i $ 61.500 za najam, mnogo manje nego što bismo platili za obiteljsku kuću za bilo koju svrhu.

Ne volimo biti stanodavci, osobito nakon nekoliko tjedana rada koji pripremamo mjesto. Čak i ne volim nekretnine. Ali gdje drugdje možemo dobiti naš očekivani povrat od 7%?

A to nije ni cijela priča.

Da smo kupili obiteljsku kuću za sebe (naš rezervni plan za povratak u Colorado), krenuli bi dalje od centra grada kako bi pronašli nešto jeftinije. Još uvijek smo platili više od 90.000 dolara, umjesto 61.500 dolara.

Sad ćemo uložiti 30.000 dolara koje smo spremili.

Plaćali smo gotovinu, no prednost je i ako posudite. Ulaganjem manje u svoj životni prostor, tisuće ih je u interesu tijekom godina.

Još jedna prednost kupnje duplexa kao dom je da živite pored vaših stanara kako biste mogli pratiti što se događa s vašom investicijom.

Budući da je na licu mjesta, lakše ćete se nositi s malim problemima prije nego što postanu veliki.

I provjera iznajmljivanja je samo nekoliko koraka dalje.

Steve Gillman je autor "101 čudnih načina da zaradite novac" i kreator EveryWayToMakeMoney.com. Bio je repo-čovjek, štap štipaljka, procjenitelj tražilice, kućna peraja, vozač tramvaja, poslužitelj procesa, lažna jurilica i rulet, ali više od 100 načina na koje je zaradio novac, pisanje je njegov omiljeni (do sada).

Pošalji Komentar