Avanture u nekretnine: 14 lekcija iz slučajnog Condo Flip

Za razliku od mnogih drugih investicija, nekretnine nude više mogućnosti nego samo kupnju i nadajući se da će ih više prodati: možete iznajmiti sobe za prihod, poboljšati ih i zakopčati ili financirati prodaju kako biste dobili veću cijenu. Neočekivane okolnosti mogu značiti da morate razmotriti mogućnosti koje možda niste imali na umu, kao što to ilustrira moja priča.

U rujnu 2012., moja supruga Ana i ja koristili smo uštedu za kupnju stana iznad nas u Napulju, Florida, za 70.000 dolara. Iako to nije bilo mnogo, mislili smo da bi bilo lijepo imati najam tako blizu, za lakše upravljanje. Ovo je bilo Plan A: Kupite, popravite i iznajmite stan.

Naravno, ako bi sve bilo glatko, napisat ću drugačiji post. Međutim, s nekretninama, često ćete morati istražiti plan B, plan C i druge kreativne mogućnosti, kao što ćete vidjeti do trenutka kada dođemo do vlastitog "Plana D." Evo što se dogodilo - i kako možete naučiti iz mog iskustva kada ste spremni iznajmiti svoj vlastiti stan.

Kupnja Condo za Flip

Ako to nije bio za pomagača koji je gledao preko mjesta s nama, mogli bismo izaći iz posla zbog broja stvari koje treba ispraviti.

Međutim, bio je uvjeren da je sve moguće za oko 6.000 dolara. Nedavno je osvojio milijun dolara u lotočkoj ljestvici u državi Florida i samo je radio na posao s poludnevnim radom, tako da je mogao pridonijeti njegovu općenito optimističnom izgledu. U svakom slučaju, njegov je "can-do" stav bio ohrabrujući, pa smo zakazali zatvaranje.

Naš agent za nekretnine, također optimist, rekao je trebali bismo iznajmiti mjesto za 1.100 dolara mjesečno. Istaknula je oglas za drugu jedinicu u našem kompleksu, čiji vlasnik je tražio 1.100 dolara mjesečno. Na papiru smo izgledali kao da imamo novčani tijek od oko 600 dolara mjesečno.

Pazite na dodatne troškove

Dan prije zatvaranja otišli smo na sastanak udruženja kondominijara, gdje je najavljeno da će pristojbe iznositi od 320 do 340 dolara mjesečno. Osim toga, dužnosnici su se preselili na liniju federalnih poplava, stavljajući nas u zonu nešto veće rizike, tako da bi postojala godišnja procjena od 600 dolara za dodatno osiguranje.

Ti dodatni troškovi značili su naš projicirani novčani tok koji je pao za 70 dolara mjesečno (da ne spominjemo da smo morali platiti dodatnih 840 dolara godišnje na našem mjestu).

Ozbiljno smo razmotrili odustajanje od polaganja i odlazak iz posla. Ali optimizam je zarazan; nakon što smo ponovno razgovarali s našim agentom i dobavljačem, otišli smo i zatvorili se.

Lekcija 1: Prije nego što kupite, pitajte ključne ljude u udruzi za smještaj ili slojeve o svemu što se uskoro događa. Iznenađenja poput naših obično se neće pojaviti u financijskim dokumentima udruge udruga, koja odražavaju samo ono što se već dogodilo.

Dodatni proračun i novac za popravke

Zatvarajući troškovi bili su manji nego što smo projicirali; to je lijepo imati dobre iznenađenja jednom u neko vrijeme. Ali onda moramo raditi na popravljanju stana i pogodite što? Trebalo je dulje od očekivanja i koštalo se više nego što smo planirali.

To mekano mjesto na zidu iznad svjetlosnog prekidača pred ulaznim vratima? Moja supruga je bila u pravu; to nije samo šteta od stare propuštanja koja je popravljena. To je bio vlažna, a ne samo u njezinoj mašti. Svaki put kad je kišilo, voda je kapala u zid u električnu kutiju.

Nazvali smo upravu i imali popravak krova. Srećom, naša udruga za stanovanje unajmila je dobro upravljanje, ili smo mogli čekati tjedna umjesto dva dana. Morali smo raskomadati zid, prskati sve unutra s bjelilom kako bismo spriječili plijesan i postavili dvije nove ploče suhozida prije slikanja sobe.

Lekcija 2: Vjerujte tu intuiciju i uzmi drugi pogled ili pregledajte ako postoji nešto što ne izgleda dobro.

Pukotina u ormaru za klimatizaciju protjerala je kišnu vodu ravno u električnu kutiju od 220 V. Nakon trećeg pokušaja da ga popravimo morali smo čekati tjedan dana prije nego što opet kiša kiša - jedini način da sigurno znamo da je konačno fiksiran.

Lekcija 3: Pokušajte testirati popravke prije nego što pretpostavite da ste gotovi.

Ja sam popravio suhozidom u A / C ormaru, jer moj nesavršeni rad nije toliko toliko važan.

Lekcija 4: Možete uštedjeti novac tako što ćete sami raditi na mnogo poboljšanja, i ne morate biti tako dobri ako radite na područjima gdje izgled nije tako važan.

Zbog tih i još desetak drugih iznenađenja, projekt koji je naš rukovodilac mislio da bi "tjedan do 10 dana" trajao više od mjesec dana, a također je prešao proračun. Trebali bismo znati bolje, jer u našem iskustvu svi izvođači su pretjerano optimistični glede vremenskih okvira i troškova.

Lekcija 5: Da biste bili sigurni, dvostruko izračunajte koliko vremena potrebno za popravke i obnove. Da biste bili sigurni, dodajte 20% ili više na procjenu troškova.

Naš je majstor, unatoč previše optimističan glede vremena i troškova, bio je izvrstan. Njegov je stav bio da za svaki problem postoji stalno rješenje, i on će je naći. Naučio me kako postaviti pločice, raditi električni rad, zamijeniti klizne kotače na vratima - popis se nastavlja. Što je još važnije, on me je naučio biti bolji problem rješavač. Ponovno ćemo ga zaposliti za drugi trenutak (ali dvostruko povećavamo procjenu vremena i dodamo 20% njegovoj procjeni troškova).

Lekcija 6: Iskoristite svoje znanje izvođača kako biste naučili kako napraviti osnovne popravke i poboljšanja. To vam može uštedjeti novac na trenutnom projektu i na buduće.

Troškovi istraživanja i biti fleksibilni

Dok smo se približili kraju projekta, testirali smo kombinirani stroj za pranje / sušenje rublja koji je došao s mjestom i promatrali kako je prskala vodu na podu. Popravak nas je napunio 69 dolara da nam kaže da je nadmašiv.

Planiramo potrošiti 700 dolara za novu jedinicu, jer redoviti perilica / sušilica postavlja trošak od samo 500 dolara. Nismo mogli dobiti redoviti set, jer su veze bile u uskom ormaru koji je smjestio samo složenu vrstu. Kao što se ispostavilo, složene su jedinice skupe. Najjeftiniji smo mogli naći bilo gdje je 1300 dolara. Jao!

Lekcija 7: Pažljivo provjerite aparate prije kupnje mjesta. Ako mislite da trebate nešto zamijeniti, nemojte pogoditi; provjerite cijene na mreži.

Na kraju, bili smo samo oko $ 1.000 iznad proračuna jer smo promijenili plan. Na primjer, odlučili smo bojati ispraznost kupaonica umjesto da ga zamijenimo. Također smo oslikali kuhinjski ormari umjesto da zamijenujemo vrata. Nije se činilo vjerojatnim da bi te promjene u našem planu utjecale na ono što možemo iznajmiti. Jedna od stvari koje volim o nekretninama je da postoje mnogi načini za pristup i rješavanje problema.

Lekcija 8: Potražite alternativne (jeftinije) načine za obavljanje stvari ako su troškovi previše udaljeni od proračuna, ali samo ako alternativni planovi ne utječu na cijene najma ili prodajnu cijenu previše.

Temeljito istraživanje potencijala preprodaji ili iznajmljivanja vrijednosti

Naš agent, koji je bio i naš agent za posudbu bio je vrlo optimističan o potencijalnom najmu. Vlasnik koji je tražio 1.100 dolara za svoje mjesto u našem kompleksu spustio je na 1.000 dolara mjesečno - i šest tjedana kasnije još uvijek nije iznajmljuje. Otkrili smo to mjesta koja su trenutno unajmljena u našem kompleksu kretala se od 800 dolara mjesečno do 950 dolara, To je nešto što bismo trebali temeljito provjeriti prije nego ikada napravimo ponudu.

Iako su sve jedinice bile identične po veličini i izgledu, naši nisu imali top-of-the-line uređaje, tako da je izgledalo kao da možemo dobiti 900 dolara mjesečno. Između tog $ 200 smanjenja projicirane stanarine i iznenađenja od 70 dolara za pristojbe i procjene, naš očekivani novčani tijek sada je smanjen na 330 USD mjesečno.

Umjesto 9% za koji smo se nadali, povrat na našu investiciju sada bi bio samo oko 5% godišnje - ako više nema iznenađenja.

Lekcija 9: Učinite vašu domaću zadaću kako biste odredili iznose najma. Budite skeptični prema oglašenim cijenama najma; odrediti koliko su stanari zapravo plaćanje sličnih jedinica.

Istražite potencijalne stanare

Potencijalni stanari morali su se prijaviti za nas, ali i na udrugu za stanovanje. Plaćali su nepodmirenu naknadu od 100 dolara i 70 dolara za pozadinsku provjeru. Nismo im se sviđali taj nedostatak kontrole na našem kraju, ali ima svoje prednosti. Pozadinska provjera pomogla je ukloniti upitne stanare.

Na primjer, bila je žena koja je bila spremna da nam unaprijed isplati šest mjeseci najma zbog njezine "privremene" nezaposlenosti. Nakon što smo potpisali ugovor o zakupu, pozadinska provjera otkrila je da je ukradena drogu iz bolnice u kojoj je radila, pa bi vjerojatno nikad više nikada ne bi imala skrbništvo. I vrlo lijep momak koji je rekao da je "samo jedan DUI" u svojoj prošlosti također je imao dodatne optužbe za droge.

Upravljanje udrugama pomoglo je otkriti ove laži, ali smo također postali vrlo dobri u korištenju interneta za istraživanje potencijalnih stanara. Nevjerojatno je koliko često ćete dobiti rezultat kada pretražujete na mreži pomoću "šalice" i ime osobe!

Lekcija 10: Lakše je nego ikad istražiti moguće stanare zahvaljujući internetu, stoga se na mreži i počnite gledati!

Jedan potencijalni stanar želio je mjesto dok smo ga još pokušavali iznajmiti za 1.000 dolara mjesečno. Ali kad je naš agent poslao ugovor o zakupu dan ili dva kasnije, odjednom se "sjećao" da je stanarina bila 925 dolara. Koliko smo mogli odrediti, to je bila taktika odgode kako bi mogao nastaviti tražiti nešto bolje ili pregovarati o nižoj stopi iznajmljivanja. Na kraju je potpisao ugovor o zakupu na 1000 dolara - a onda je udruga odbio zatražiti njegovu prijavu zbog kriminalne prošlosti.

Lekcija 11: Napravite uvjete vrlo jasno, i dobiti taj najam potpisan čim to možete.

Budući da članovi odbora za upravljanje kondicijama ili udruge trebaju razgovarati sa svim podnositeljima prijava, a oni su se obavili samo utorkom, svaki odbačen zahtjev nas je koštao.

Vrijeme je novac, pogotovo kada nemate samo poreze, osiguranja i komunalije za plaćanje, ali i stotine dolara mjesečno u stanarinu. Mogli smo izbjeći neke od tih troškova ako bismo istraživali i isključili neke potencijalne stanare prije nego što se prijavljuju za udrugu.

Lekcija 12: Proces iznajmljivanja stana je složeniji i može potrajati duže od iznajmljivanja kuće, pa planirati dodatno vrijeme i trošak. Istražite stanare online čim se prijavite, tako da brzo možete isključiti one koji neće prihvatiti udruga. To štedi vrijeme i, dakle, novac.

Prebacivanje na Plan B ... zatim C, a zatim D

U ovom trenutku, s toliko iznenađenja i svaki mjesec koji je prolazio koji nas košta najmanje 900 dolara u izgubljenoj stanarini, počeli smo se pitati jesmo li donijeli pravu odluku. Možda bismo trebali ići Plan B: Odustati od stanodavca i prodati mjesto.

Otišli smo Plan C: Navedite kuću za prodaju i Nastavite ponuditi za iznajmljivanje. Ako se proda za dobit, bili bismo sretni. Ako se unajmljuje, odbacit ćemo oglas o prodaji i biti sretni da barem imamo nešto prihoda od mjesta.

Na kraju smo išli korak dalje i implementirali Plan D: Pokušajte iznajmiti stan dok se unosite na prodaju i onu koju smo živjeli u prizemlju. Ako smo iznajmili onu na katu, to bi bilo u redu. Inače, kada bi netko od njih prodao, ispustili bi popis s druge i živjeli u tome.

Taj potez bi bio jednostavan ako bi se naš dom prodao - jedan korak. Ipak, cijenu vlastitog doma naplaćeno je 5 000 USD više od investicijskog stana kako bi potaknuli kupce na odabir tog.

Imamo ponude koje nisu uspjele oba mjesta. Ponuda na našem domu bila je po povoljnoj cijeni, dijelom zato što smo bili spremni preuzeti 30.000 dolara i financirati ostatak za nekoliko godina. Nažalost, kupac je morao požuriti natrag u svoj dom u Italiji kada mu se majka razboljela i na kraju se odustao od posla.

Srećom, to je bio početak "sezone" na južnoj Floridi (svi dolaze ovdje zimi) pa su se ponude nastavile dolaziti, a potpisali smo ugovor do kraja siječnja 2013. Prodali smo stan na kat (ne na naš dom) za 92.000 dolara, zatvarajući u ožujku.

Koliko smo napravili zakretanjem stana

Nakon svakog posljednjeg troška, ​​naša neto dobit iznosila je 4.500 dolara - nije baš baš oduševljeno, pogotovo jer sam stavio šest teških tjedana rada koji su popravili mjesto. Ali bili smo sretni što smo učinili s ovim projektom, a ta je dobit bila jednaka šestomjesečnoj plaći u vrijeme skraćenog radnog vremena, 9 USD po satu koji sam imao u to vrijeme.

Lekcija 13: Uvijek imate više od jedne opcije s nekretninama, pa razmotrite druge načine kako ostvariti dobit ili prihod. Nudimo vam financiranje koje će vam donijeti višu cijenu i relativno je sigurno ako dobijete veliku predujam.

Vrijeme je važno, pa planirajte prema najboljem vremenu za prodaju. Ako smo kupili stan zimi i da smo ga spremni prodati u svibnju, mogli smo čekati još više mjeseci da ga prodamo, a troškovi održavanja mogli su pojesti veći dio dobiti.

Nažalost, za naše kupce, jedinica za klimatizaciju umrla je nekoliko mjeseci nakon što su kupili mjesto, koštajući ih oko 4.000 dolara za zamjenu. To bi ugasilo gotovo cijelu našu dobit ako se to dogodilo dok smo još uvijek posjedovali mjesto, što dovodi do naše konačne lekcije:

Lekcija 14: Ulaganje u nekretnine uvijek će biti puna iznenađenja (a ne mnogi od njih će biti ugodni). Budući da nikad ne znate kada će doći skupe iznenađenja, ozbiljno razmislite o prihvaćanju bilo koje ponude koja vam daje pristojnu dobit, a ne plaćati više troškova održavanja i riskirajući velike troškove dok čekate da dobijete nešto bolju cijenu.

Vaš turn: Jeste li ikada uložili u nekretnine, i jeste li se bavili mnogim iznenađenjima?