Trebate li kupiti kuću ili nastaviti iznajmljivanje? Evo kako odlučiti

Kad smo živjeli u Tucsonu u Arizoni, moja supruga i ja smo prošli pokraj slatke male kuće koju smo voljeli. Bila je na prodaju za 150.000 dolara, što je "tržište" reklo da je fer cijena (početkom 2006.), ali meni se nije činilo ispravno. Izračunao sam da će zajmovi, porezi, osiguranje, voda i održavanje (sve stvari koje nismo platili kao iznajmljivače) iznosili 1,125 dolara mjesečno. Ali kuće poput ove iznajmile su za 700 dolara mjesečno - uštedu od 5.100 dolara godišnje!

Možete pogoditi ostatak priče. Mjehurić je rasprsnuo i za par godina, domovi u tom susjedstvu prodavali su dobro ispod 100.000 dolara. Drago mi je što smo odlučili čekati. Kasnije je imao smisla kupiti. Zapravo, u posljednjih desetak godina imali smo šest domova, a mi radije biti kuće, ali tamo su puta kada ima smisla biti iznajmljivač.

Jeste li spremni kupiti kuću?

S nižim cijenama i rentom veći, možda se pitate ako sada je dobro vrijeme za prestanak iznajmljivanja i početak shoppinga za dom. Stručnjaci kažu da, ali svoje argumente temelje na pretpostavkama koje nisu nužno relevantne vaš situaciju, kao što ću objasniti.

Prvo, jeste li spremni kupiti kuću? Pitajte se:

• Imate dovoljno novca za predujam
• Imate dovoljno novca za zatvaranje i premještanje troškova
• Znaš što stvarno košta imati dom
• Možete se nositi s velikim iznenađenjima koja dolaze s posjedovanjem doma
• Spremni ste za vrijeme i posao brige za dom

U redu, tako da imate nešto novca spremljenih za predujam, a proračun je dovoljno dobar da zamijeni grijalicu kad iznenada umre usred zime. Čak i volite kositi travu, čiste žbuke i sniježiti. Želite vlastiti dom, ali možda i želite da ima financijski smisao. Nastavi čitati…

Kupite ili unajmite: što stručnjaci govore

Izvješće Trulia's Rent Versus Buy pokazuje da je kupnja znatno jeftinija od iznajmljivanja. Za 100 podzemnih površina koje se koriste u svojim proračunima, kupnja je nevjerojatnih 38% jeftinija od iznajmljivanja. Kažu, "Kupnja raspona od samo 5% jeftinija od iznajmljivanja u Honolulu da bude 66% jeftinija od iznajmljivanja u Detroitu".

Drugim riječima, sada je jeftinije kupiti u svim većim američkim gradovima, a vjerojatno i u manjim mjestima. Ali čekaj…

Nije takav jednostavan izračun

Svako izvješće o ovoj vrsti i svaki kalkulator "buy vs. rent" temelji se na pretpostavkama o tome koliko dugo ćete ostati u kući (7 godina u ovom izvješću), predujam (20%) i kamatnu stopu (3.5%). Otkrio sam da je izvješće Trulia prilično temeljito. Čak je predviđeno i troškove održavanja, što kod kuće prvi put kupci često zanemaruju prilikom usporedbe kupovine s iznajmljivanjem.

S druge strane, neke pretpostavke možda nemaju smisla za vašu situaciju. Na primjer, Truliaova metodologija uključuje prilagodbe veličine. Izvješće kaže:

"Nije dobro usporediti prosječnu najamninu i prosječnu cijenu domova na tržištu. To bi bilo pogrešno jer su nekretnine za iznajmljivanje i prodaju vrlo različite: najvažnije, domovi za prodaju su 47% veći, u prosjeku, od iznajmljivanja. "

Dakle, s nekom vrstom prilagodbe (detalji su slabi) to bi moglo biti jeftiniji za kvadratnu nogu kupiti. Ali je li to relevantno? vaš stvaran opcije bi mogle biti veliki stan od 800 četvornih metara u blizini centra grada, a ukupni mjesečni trošak od 1.000 dolara u odnosu na kuću od 1.800 četvornih metara u predgrađu s ukupnim mjesečnim troškom od 1.500 dolara. Stan bi bio $ 6,000 manje godišnje, iako je trošak četvornih stopa 66% veći. I možda nema velikih kuća od 800 četvornih metara za usporedbu vašeg stana.

Važnost veličine ovisi o rasporedu. Mjesto, vrsta kuće, veličina dvorišta i kvaliteta građevinske materije. Ali, teško je uključiti čimbenike poput ovih u formulu. Kako usporediti veliko dvorište do blizine Starbucks, ili garažne radionice da se nalazite blizu autobusne linije? Kako usporediti odgovornosti homeownershipa na jednostavnost iznajmljivanja?

To su osobni, situacijski i često intuitivni izračuni. I moglo bi biti puno njih. Na primjer, možda bi bilo bolje od iznajmljivanja ako ...

• Postoji dobra šansa da ćete se kretati za nekoliko godina
• Plaćanje će vam podnijeti sve vaše ušteđevine
• Nikad nećete uštedjeti novac za velike neočekivane troškove
• Mrzio si dvorište i vodio brigu o kući
• Vaša situacija na poslu je trzajna
• Volite živjeti u blizini akcije

I možda ćete biti bolje od kupnje ako ...

• Očekujete da vaša veličina obitelji raste
• Želite kockati na rastuće cijene i planiraju prodati za profit
• Nećete staviti novac na stranu čak ni ako ste spremni unajmljivanjem
• Želiš kućne ljubimce i to otežava pronalaženje najamnina
• Želiš posao koji se temelji na kući i ne može se izvoditi iz stana

Ako ste spremni za kupnju, pa čak i ako je financijski aspekt vrlo važan, morate napraviti izračune od slučaja do slučaja. Zato pogledajte domove koji ispunjavaju vaše minimalne osobne kriterije, a zatim izvršite sljedeće procjene (pomoću najboljih pogodaka):

1. Duljina vremena boravka u području gdje trenutno živite: _____.
2. Iznajmljivanje stambenih troškova (najam, komunalije itd.) Za taj vremenski okvir, na temelju trenutne cijene najma i pretpostavljam o budućim povećanjima, za ukupni trošak iznajmljivanja: ______.
3. Ukupni troškovi za kuću koju razmišljate (troškovi zatvaranja, plaćanja, porezi, osiguranja, komunalije, održavanje itd.), U istom vremenskom okviru: ______.
4. Predviđeno plaćanje unaprijed: ______.
5. Cijena koju ćete dobiti kada prodajete svoj dom, temeljena na razumnoj stopi zahvalnosti za vašu zonu (povijesno je bilo 3 do 5% godišnje u SAD-u): ______.
6. Troškovi zatvaranja; možete koristiti Truliaov iznos od 8% od prodajne cijene: ______.
7. Preostala ravnoteža koju ćete dugovati kad prodaj svoj dom; možete upotrijebiti preostali kalkulator za saldo: ______.
8. Oduzmite iznose na redovima 6 i 7 iz retka 5, kako biste došli do neto prihoda od zatvaranja: ______.
9. Oduzmite liniju 4 (uplatu) iz retka 8 kako biste došli do iznosa koji ste stekli: ______.
10. Oduzmite crtu 9 od linije 3 da biste stigli na ukupni trošak za vlastiti: ______.
11. Usporedite liniju 10 (trošak posjedovanja) na redak 2 (trošak iznajmljivanja) da biste vidjeli koji je manji.

Da biste bili precizniji, morate napraviti ove izračune za svaki dom koji gledate. I da, moglo bi doći do padova stanovanja godinu dana nakon kupnje. Ponovno, cijene će se tako brzo povećavati dok iznajmljujete, nećete više moći kupiti već desetljećima.

Vi riskirate kupovati ili iznajmljivanje, a gore navedeni proračuni uključuju puno nagađanja. Ali vam daju mjesto za početak. Pogledajmo jedan primjer, samo da vidimo kako pokrenuti brojeve ...

Očekujete da ćete ostati u gradu šest godina, a plaćate najam od 800 dolara mjesečno. Vi mislite da će komunalije u budućnosti prosječno iznositi 100 dolara mjesečno, a najam će se povećati na 850 i 900 dolara za dvije i četiri godine. Plaćate 200 dolara godišnje za osiguranje iznajmljivača. Troškovi iznajmljivanja:

• Najam: 61.200 USD (800 USD za 24 mjeseca, 850 USD za 24 mjeseca, 900 USD za 24 mjeseca)
• Uslužni programi: 7.200 USD (100 puta 72 mjeseca)
• Osiguranje: $ 1200 ($ 200 puta šest godina)

Ukupni trošak iznajmljivanja: 69.600 dolara

Možete kupiti kuću koja vam se sviđa za 180.000 dolara sa 36.000 dolara dolje, posuđujući $ 144.000 stanje na 4,5% na 30-godišnji hipotekarni zajam. Plaćanje bi iznosilo 730 USD mjesečno, a očekujete 3% cijene, za cijenu od oko 215.000 USD u šest godina.

Veći je od vašeg stana i plaćate vlastiti račun za vodu, tako da će komunalije voditi 260 dolara mjesečno, osigurati 950 dolara godišnje i poreziti oko 2.500 dolara. Ocijenite popravke i održavanje na oko 200 dolara mjesečno. Evo brojeva:

• Troškovi zatvaranja: 3.600 USD (uključujući troškove zajma)
• Plaćanja: 52.560 USD (730 USD mjesečno i 72 mjeseca)
• Porezi na imovinu: 15.000 USD (2.500 USD godišnje puta 6 godina)
• Osiguranje: 5.700 USD (950 USD godišnje puta šest godina)
• Uslužni programi: 18.720 USD (240 USD mjesečno, 72 mjeseca)
• Održavanje: 14.400 USD (200 USD mjesečno i 72 mjeseca)
• Ukupni rashodi prije kapitalne dobiti: 109.980 $ (sve gore navedeno)
• Cijena prodaje: $ 215,000 ($ 180,000 puta 3% godišnje priznanje složeno šest godina)
• Troškovi zatvaranja: 17.200 USD (8% od prodajne cijene od 215.000 USD)
• Preostala dugovanja: 128.360 dolara (nakon 72 isplate)
• Neto pri zatvaranju: $ 69.440 ($ 215.000 minus zajam i troškovi zatvaranja)
• Neto kapitalni dobitak: 33.440 dolara (neto dobitak za zatvaranje minus početni predujam)

Ukupni trošak za vlastiti dom: $ 76.540 (ukupni rashodi umanjeni za kapitalne dobitke)

Da biste je zadržali jednostavnima, ti izračuni ne uključuju "trošak prilike" predujma (mogli ste ga uložiti drugdje ako nastavite iznajmiti), tako da je trošak posjedovanja čak i malo viši od ovog primjera.

Također, male promjene u vašim pretpostavkama mogu napraviti veliku razliku. Na primjer, ako dom cijeniti 4% godišnje, umjesto 3%, vaš trošak posjedovanja iznosio bi samo 65.500 dolara - manje od cijene najma.

Još jedan zadnji prijedlog: ako zaista niste spremni uštedjeti novac i košta se malo više za kupnju umjesto najma, ići naprijed i dobiti kuću. Prava koju gradite bit će vrsta prisilne štednje, tako da ćete barem imati nešto u budućnosti.

Vaš turn: Što mislite o kupnji u odnosu na iznajmljivanje i na koji način ćete vjerojatno ići?

Steve Gillman je autor "101 čudnih načina da zaradite novac" i kreator EveryWayToMakeMoney.com. Bio je repo-čovjek, pješački štap, procjena tražilice, kućna peraja, vozač tramvaja, poslužitelj procesa, lažna župna kuća i rulet, ali od više od 100 načina na koje je zaradio novac, pisanje je njegov najdraži (do sada) ,