Razumijevanje odnosa dugovanja i dohotka i studentskih zajmova

Što je omjer duga i dohotka? To je omjer koji utječe na vašu sposobnost pristupa zajmu. Osnovna ideja je ako imate prevelik dug u odnosu na vaš prihod, zajmodavci bi mogli oklijevati ili odbiti dati vam kredit koji vam treba za veliku kupnju. Vaš omjer duga i dohotka (DTI) najčešće dolazi kada kupujete kuću, ali smatraju ga i potencijalni stanodavci ili iznajmljivači automobila. Povlačenjem vašeg izvješća o kreditnoj sposobnosti, netko može izračunati Vašu DTI i odlučiti hoćete li ga zajamčiti, unajmiti ili unajmiti.

Kako faktoriziraju studentski krediti? Očito, studentski krediti su oblik duga. Poput drugih zajmova, studentski dug se prikazuje na vašem kreditnom izvješću. Potencijalni zajmodavac ili stanodavac vidjet će vaš kredit i faktor u vaš omjer DTI. No, studentski krediti će utjecati na vaš DTI drugačije, ovisno o situaciji. Ja ću napisati što točno ide u DTI omjer i kako studentski krediti faktor u nekoliko scenarija.

Brza navigacija Kako izračunati DTI omjer? Učinak studentskih zajmova na dugovanje dohotka RatioGetting MortgageGetting Car LoanRenting Kuća ili apartmanDobitanje i održavanje Vašeg JobManaging Vaš DTI putem studentskih kredita

Kako izračunati DTI omjer?

Vaš omjer duga i dohotka izračunava se usporedbom vašeg mjesečnog dužničke obveze sa svojim mjesečnim prihod, Pogledajmo oboje.

Vaše dužničke obveze sastoje se od ponavljajućeg duga, koji je dug koji ne možete otkazati u bilo kojem trenutku. To uključuje hipoteke, najam, auto kredite, osobne zajmove, mjesečne minimalne kreditne kartice, alimentaciju, podršku za djecu i, naravno, studentske zajmove. To su dugovi koji neće nestati sve dok ih ne vratite u potpunosti.

Što se ne računa? Unatoč činjenici da možete imati ugovore s vašim davateljem interneta, kabelske ili telefonske mreže, tehnički možete povući utikač tih usluga u bilo kojem trenutku, tako da se oni ne računaju. Ni druge vrste komunalnih usluga poput struje i vode. Čak ni vaše zdravstveno osiguranje ne računa u DTI-u. Naravno, novac koji plaćate natrag vašem rođaku koji vam je prošli mjesec posudio nekoliko stotina dolara nije službeni dug, stoga prekrižite taj popis.

U slučaju stanovanja, ako prodajete kuću prije kupnje novog, ili ako napuštate svoj trenutni najam i prebacite se u novi, mjesečne obveze prema vašem prethodnom domu neće se računati. Umjesto toga, zajmodavac ili stanodavac gledat će na mjesečnu hipoteku ili iznajmiti plaću novog mjesta i izračunati koliki će se iznos vašeg dohotka dogoditi. Neće vam davati posudbu ili iznajmiti ako misle da će previše vaših prihoda biti uništeno stambenim troškovima, čak i ako tehnički imate prihode za pokriće. Međutim, ako se ne krećete ili zadržavate svoj stari dom, vaša trenutačna hipoteka ili najam bit će uključeni u DTI.

vaš prihod mogu uključivati ​​ne samo plaće, plaću i savjete, već i uzdržavanje i pomoć za djecu, socijalne naknade i mirovinu. Mnogo novca koji se mjesečno prikuplja na knjigama može se smatrati prihodom.

Kako izračunati svoj DTI broj? Dodajte sve svoje dugove i sve svoje prihode. Jednostavno uzmite broj duga i podijelite ga s brojem prihoda. Primjer: ako imate 1.000 dolara mjesečno u dugovama i 3.000 dolara mjesečno u dohotku, podijelite 1.000 po 3.000, a vaš odgovor je .3125. Okrenite to do .31, pomnožite sa 100, a imate 31% DTI omjer.

Evo jednostavnog kalkulatora koji vam može pomoći da to shvatite:

Učinak studentskih zajmova na dugovanje do dohotka

Student krediti mogu biti lukav prilikom izračuna DTI. Razlog je što milijuni zajmoprimaca imaju savezne studentske zajmove, a savezni krediti nude mnogo različitih opcija otplate, kao što su planovi za otplatu prihoda ili diplomirani plan otplate. Privatni krediti, jer opcije otplate su daleko manje, prilično su jednostavne. Proći ću kroz najčešće situacije u kojima je DTI važan čimbenik i razgovarati o tome kako studentski krediti utječu na svaku situaciju.

Dobivanje hipoteke

Kupnja kuće je vjerojatno najveća kupnja koju ćete napraviti u vašem životu. Vaše iskustvo pribavljanja hipoteke za financiranje navedenog doma ovisi o vašim osobnim financijama, uključujući vaš DTI, kao i pravila zajmodavca s kojima se bavite. Mnogi lenders prodaju hipoteke koje izdaju (uključujući i naše omiljene hipotekarne zajmodavce) - vaš dug, to jest - i dva najveća kupca hipoteka su Savezna nacionalna hipoteka (aka Fannie Mae) i Savezna kuća Home Loan Mortgage Corporation (zvani Freddie Mac ). Fannie i Freddie izdaju smjernice zajmodavcima za održavanje kvalitete zajmova koje kupuju i osiguravaju. To uključuje smjernice o DTI i studentskim zajmovima za dobivanje hipoteke. Dvije tvrtke rade na sličan način, iako imaju različita pravila koja vode svaku organizaciju.

I Fannie i Freddie objavile su nove smjernice 2017. godine u vezi s studentskim zajmovima i kreditnim praksama. To može utjecati na vašu sposobnost dobivanja hipoteke, ili čak i oni mogu biti odlučujući faktor. Međutim, svaki zajmodavac je drugačiji i njihovo pridržavanje smjernica može se mijenjati.

Nova pravila Fannie Mae:​

• Prihvatljivi strop DTI sada iznosi 50%, što iznosi više od 45%.
• Zajmodavci mogu koristiti stvarnu isplatu u okviru plana otplate temeljenog na dohotku kako bi se kvalificirali zajmoprimci ako se pojavi na kreditnom izvješću ili ako je predviđena prihvatljiva dokumentacija studentskog kredita.

Pročitajte cijele pravila Fannie Mae ovdje.

Nova Freddie Mac pravila:

• Zajmodavci mogu koristiti mjesečni iznos prijavljen na kreditnom izvještaju ili 0,5% izvorne ili trenutne stanja kredita; veći od dva moraju se koristiti za kvalificiranje zajmoprimaca.

Ovdje pročitajte puni Freddie Mac pravila.

Ono što se pojavljuje na vašem izvješću o kreditnoj priču je presudno. Ponekad, ako se nalazite u IDR planu, vaša stvarna uplata (niža IDR iznos) možda se neće pojaviti, ali umjesto toga dobiva punu uplatu (što biste platili bez IDR-a). Zajmodavci mogu uzeti u obzir cijelo plaćanje ili će izračunati iznos plaćanja na temelju dokumentacije o zajmu ili drugih smjernica.

Ako se ništa ne pojavljuje na vašem kreditnom izvješću, zajmodavci su (po pravilima Fannie Mae) dozvoljeni da izračunaju vašu mjesečnu obvezu kao 1% preostalog salda kredita ili plaćanje temeljeno na rasporedu amortizacije od 20 do 25 godina. Ili bi mogli (po Freddie Mac pravilima) koristiti 0,5% vašeg originalnog ili tekućeg salda.

Nadalje, mnoge banke i zajmodavci mogu imati svoja pravila koja su različita (i stroža) od tih standarda. Može biti teško promijeniti bankovne politike.

Dobra je ideja da povučete izvješće o kreditnoj sposobnosti nekoliko mjeseci prije nego što očekujete da se prijavite za hipoteku kako biste bili sigurni da nema izvješća koje bi moglo ugroziti vašu sposobnost osiguranja hipoteke. Svake godine imate pravo na besplatni kreditni izvještaj iz AnnualCreditReport.com.

Uvijek je dobro komunicirati s vašim potencijalnim zajmodavcem (ili s nekoliko potencijalnih zajmodavaca) bez obzira na vašu situaciju. Objasnite specifično što su vaše mjesečne obveze plaćanja na studentskim zajmovima. Budite iskreni tijekom cijelog procesa. Njihova pravila o kreditiranju u kući mogu biti fleksibilna u nekim područjima gdje ste mislili da će postojati sinkronizacija. Nikad ne boli pitati!

Ovdje raspravljamo najčešća iskustva: Dobivanje hipoteke na planu otplate od prihoda.

Dobivanje car zajma

Ako vam je potreban zajam za kupnju automobila i imate studentski kredit dug, zajmodavac će također biti obličje at vaš DTI. Obično je DTI od 36% ili niži idealan za postizanje razumnog posla na automobilu. Ako redovito plaćate punu uplatu na studentske zajmove, situacija je vrlo jednostavna za zajmodavca. Međutim, još jednom, planovi IDR-a možda se neće pojaviti na vašem izvješću o kreditnoj prirodi, te tako potencijalno bacati DTI iz čekanja.

Bez subjekata poput Fannie ili Freddie u auto svijetu, možda će biti teže utvrditi što će lenders učiniti, jer svaki ima svoje specifične prakse. Neki zajmodavci, na primjer, mogu razumjeti IDR-ove u potpunosti, a to bi moglo poboljšati vaše šanse za osiguranje auto kredita. Neki vas još uvijek mogu odbiti. A neki mogu biti nejasni u pojedinostima. Ako možete sjesti i objasniti svoje stanje zajma - kao što je kakav plan plaćanja i koliko plaćate svaki mjesec - možda ćete imati više uspjeha.

Iznajmljivanje kuće ili apartmana

Učinak vašeg DTI-ja na vašu mogućnost iznajmljivanja kuće ili stana varira u velikoj mjeri ovisno o mjestu i vlasniku nekretnine. Živimo u ogromnoj zemlji s divljim razlikama u iznajmljivanju. Najam u New Yorku bit će vrlo različit od najamnina u Nashvilleu. Stanodavci također jako variraju u svojim standardima ili stilu upravljanja iznajmljivanjem. Stanodavci bi mogli biti par koji živi u gornjem katu i ima samo jedan najam, ili stanodavac može biti velika korporacija ili nešto između njih. Mnogi stanodavci najam imovinskih menadžera na zaslonu potencijalnih stanara i upravljanje trenutnim iznajmljivanjima.

Općenito govoreći, zemljoposjednici ne samo da žele znati da imate novca za plaćanje, već i žele osigurati da stanarina neće previše zaraditi vaš prihod. Oni će moći reći izračunavanjem omjera DTI i faktoringom u najamninu svoje imovine. Mnogi stanodavci će zahtijevati da najam ne bude više od 33% Vašeg prihoda. Neki mogu biti blaži i povećati se do 45% ili 50%. Opet, to ovisi o stanodavcu ili upravitelju imovine.

Dobivanje i održavanje vašeg posla

Rutina je za poslodavce da provode pozadinske provjere potencijalnih zaposlenika, ali mogu ići dublje i pogledati vaše kreditno izvješće i izračunati vaš DTI. Zašto? Pogotovo ako vaš posao podrazumijeva upravljanje novcem ili pristup osjetljivim informacijama, poslodavac možda želi znati da možete učinkovito upravljati vlastitim financijama.

Postoji toliko mnogo čimbenika iz vaše kontrole koji bi povećali DTI, ali ne smije ugroziti vašu sposobnost da se dobro obavlja na određenom poslu, čak i ako to zahtijeva upravljanje novcem.

Iako ne preporučujemo da se vaš DTI ne podigne ako se to ne pita (možda ćete otvoriti kantu crva koja nikad neće biti otvorena), dobro je imati pripovijetku koja ne zvuči kao hrpa opravdanja, ali vas okružuje kao proaktivan menadžer vaše situacije, za razliku od pasivnog primatelja. Pogotovo ako su vam studentski krediti značajan doprinos vašem DTI-u, trebali biste pripremiti nekoliko odgovora o vašem obrazovanju i tome kako vam je to pomoglo, kako upravljate dugom i planovima za otplatu.

I shvatite da bi vaš dug studentskog kredita mogao dobiti otkaz s vašeg posla.

Upravljanje vašim DTI putem studentskih zajmova

Vaši studentski krediti mogu dovesti vaš DTI previsok da osigura hipoteku, auto kredit, najam kuće i još mnogo toga. Ne možete pregovarati o ravnoteži na studentskim zajmovima, ali ako imate federalne zajmove i kvalificirate se za plan otplate temeljen na primanjima, može vam pružiti priliku da značajno smanjite DTI. IDR-ovi nisu prikladni za sve, pa pažljivo razmotrite svoju financijsku situaciju prije nego što skočite u jedan.

Provjera vašeg izvješća o kreditnoj prirodi kako biste bili sigurni da se sve točno izvještava dobro je previše.Iako nije čest, ponekad se isti krediti pogrešno prijavljuju više puta na kreditnom izvještaju, što je pogreška koja će zasigurno utjecati na DTI.

Ako se boriš platiti savezne zajmove, predlažemo da razgovaramo s Ameritech Financial na 866-863-3870, Oni vam mogu pomoći da procijenite svoju studentsku situaciju i ako imate pravo, pomoći vam u dobivanju pravih programa otplate kredita za vas. Ako se kvalificirate, čak možete ići na pravi put do oprosta.